財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于企業(yè)參與政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造支出企業(yè)所得稅稅前扣除政策有關(guān)問題的通知》(財稅〔2012〕12 號)，明確國有工礦企業(yè)、國有林區(qū)企業(yè)和國有墾區(qū)企業(yè)參與政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造支出企業(yè)所得稅稅前扣除政策，鼓勵企業(yè)積極參與棚戶區(qū)改造，造福更多的低收入住房家庭。結(jié)合財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2010〕42號)，對棚戶區(qū)改造方面的稅收優(yōu)惠政策歸納整理如下。
棚戶區(qū)改造稅收優(yōu)惠惠及投資方
根據(jù)財稅〔2010〕42號文件規(guī)定，對棚戶區(qū)改造項目的開發(fā)商，在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料和拆遷安置補償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。
開發(fā)商取得土地按照用途征免城鎮(zhèn)土地使用稅。開發(fā)商取得土地使用權(quán)，按照財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。但按照財稅〔2010〕42號文件規(guī)定，對開發(fā)商取得土地使用權(quán)用于改造安置住房建設(shè)則免征城鎮(zhèn)土地使用稅;對在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料和拆遷安置補償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅;對非安置住房建設(shè)用地要按照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
開發(fā)商取得土地按照對象征免印花稅。財稅〔2010〕 42號文件明確，對開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅予以免征;在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料和拆遷安置補償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征印花稅。
例如，某開發(fā)商取得土地使用面積100000平方米，建筑面積 150000平方米，其中安置住房50000平方米，城鎮(zhèn)土地使用稅年稅額標(biāo)準(zhǔn)6元/平方米;取得土地使用權(quán)時合同價款8000萬元，與建筑商簽訂協(xié)議 30000萬元。計算該開發(fā)商應(yīng)征免城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅各多少元。
應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅=100000×(150000-50000)÷150000×6=400000(元)。
應(yīng)免征城鎮(zhèn)土地使用稅=100000×(150000-100000)÷150000×6=200000(元)。
應(yīng)繳納印花稅=80000000×(150000-50000)÷150000×0.5‰+300000000×(150000-50000)÷150000×0.3‰=266666.66+600000=866666.66(元)。
應(yīng)免征印花稅=80000000×(150000-100000)÷150000×0.5‰+300000000×(150000-100000)÷150000×0.3‰=13333.33+300000=43333.33(元)。
從上述計算過程可以看出，其中安置住房面積占比越大，享受的稅收優(yōu)惠越多。
安置房經(jīng)營管理單位可享優(yōu)惠
財稅〔2010〕42號文件規(guī)定，對改造安置住房經(jīng)營管理單位涉及的與改造安置住房相關(guān)的印花稅予以免征。
對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。
企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。對于轉(zhuǎn)讓舊房沒有此項稅收優(yōu)惠，財稅〔2010〕42號文件突破了條例的限制，并且不再強調(diào)是否為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，但文件強調(diào)“轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20% 的”才可享受此項稅收優(yōu)惠。
個人購買安置房有稅收優(yōu)惠
棚戶區(qū)改造的目的是為了幫助解決低收入家庭住房困難問題，因此，財稅〔2010〕42號文件特別規(guī)定了個人購置安置房稅收優(yōu)惠政策，對個人購買安置住房的印花稅予以免征;個人首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1%的稅率計征契稅;購買超過90平方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅;個人取得的拆遷補償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關(guān)規(guī)定享受個人所得稅和契稅減免。
棚戶區(qū)改造企業(yè)參與得實惠
為鼓勵企業(yè)積極參與棚戶區(qū)改造，財稅〔2012〕12號文件對國有工礦企業(yè)、國有林區(qū)企業(yè)和國有墾區(qū)企業(yè)參與政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造支出企業(yè)所得稅稅前扣除政策進(jìn)一步予以明確，規(guī)定國有工礦企業(yè)、國有林區(qū)企業(yè)和國有墾區(qū)企業(yè)參與政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造，并同時滿足一定條件的棚戶區(qū)改造資金補助支出，準(zhǔn)予在企業(yè)所得稅前扣除。
按照財稅〔2012〕12號文件規(guī)定，同時滿足以下條件的棚戶區(qū)改造補助支出準(zhǔn)予在企業(yè)所得稅前扣除：(一)棚戶區(qū)位于遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)、交通不便，市政公用、教育醫(yī)療等社會公共服務(wù)缺乏城鎮(zhèn)依托的獨立礦區(qū)、林區(qū)或墾區(qū);(二)該獨立礦區(qū)、林區(qū)或墾區(qū)不具備商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)條件;(三)棚戶區(qū)市政排水、給水、供電、供暖、供氣、垃圾處理、綠化、消防等市政服務(wù)或公共配套設(shè)施不齊全;(四)棚戶區(qū)房屋集中連片戶數(shù)不低于50戶，其中，實際在該棚戶區(qū)居住且在本地區(qū)無其他住房的職工(含離退休職工)戶數(shù)占總戶數(shù)的比例不低于75%;(五)棚戶區(qū)房屋按照《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》和《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》評定屬于危險房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋的套內(nèi)面積不低于該片棚戶區(qū)建筑面積的25%;(六)棚戶區(qū)改造已納入地方政府保障性安居工程建設(shè)規(guī)劃和年度計劃，并由地方政府牽頭按照保障性住房標(biāo)準(zhǔn)組織實施;異地建設(shè)的，原棚戶區(qū)土地由地方政府統(tǒng)一規(guī)劃使用或者按規(guī)定實行土地復(fù)墾、生態(tài)恢復(fù)。
財稅〔2012〕12號文件進(jìn)一步明確，通知所稱國有工礦企業(yè)、國有林區(qū)企業(yè)和國有墾區(qū)企業(yè)包括中央和地方的國有工礦企業(yè)、國有林區(qū)企業(yè)和國有墾區(qū)企業(yè)。
