各縣區(qū)人民政府，市政府各工作部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu)：
為了規(guī)范市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房〔2011〕77號(hào)）、《陜西省國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》（陜建發(fā)〔2012〕23號(hào)）、《陜西省國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法》（陜建發(fā)〔2012〕24號(hào)）和《陜西省國(guó)有土地上房屋征收住房保障辦法》（陜建發(fā)〔2012〕25號(hào)）等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本指導(dǎo)意見(jiàn)。
一、征收補(bǔ)償原則
（一）為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、集體、個(gè)人的房屋，對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)被征收人）給予公平補(bǔ)償。
（二）房屋征收與補(bǔ)償遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)的原則，依據(jù)被征收房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行征收與補(bǔ)償。
二、征收主體與實(shí)施部門(mén)
（一）延安市人民政府負(fù)責(zé)本市的房屋征收與補(bǔ)償工作。
（二）延安市房屋征收管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市房屋征收管理局）作為房屋征收管理部門(mén)，負(fù)責(zé)組織實(shí)施市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作。
（三）房屋征收管理部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。拆除工作可由房屋征收實(shí)施單位委托有建筑資質(zhì)的機(jī)構(gòu)實(shí)施。
房屋征收管理部門(mén)對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)男袨檫M(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。
（四）市發(fā)改、住建、規(guī)劃、國(guó)土、房產(chǎn)、財(cái)政、電力、公安、城管等有關(guān)部門(mén)按規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。
（五）禁止建設(shè)單位參與房屋搬遷活動(dòng)，違反規(guī)定擅自搬遷產(chǎn)權(quán)人拆遷房屋的，由市房屋征收部門(mén)按照國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定責(zé)令停止違法活動(dòng)并依法查處。
三、征收決定
（一）為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收決定：
1、國(guó)防和外交的需要；
2、由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
3、由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
4、由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
5、由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；
6、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
（二）依照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。
制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)科學(xué)論證。
（三）房屋征收需具備下列條件：
1、發(fā)展改革部門(mén)出具的立項(xiàng)文件或確認(rèn)的建設(shè)項(xiàng)目符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的證明；
2、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)出具的建設(shè)用地規(guī)劃許可證或選址意見(jiàn)書(shū)；
3、國(guó)土資源部門(mén)出具的國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件或其他權(quán)屬證明材料；
4、用于征收補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用足額到位，安置房源落實(shí)；
5、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告及維穩(wěn)預(yù)案；
6、征收補(bǔ)償安置方案。
（四） 房屋征收應(yīng)當(dāng)遵循以下程序
1、市人民政府作出房屋征收決定前，由市房屋征收管理部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查摸底，被征收人應(yīng)予以配合。
2、市房屋征收管理部門(mén)擬定征收補(bǔ)償方案報(bào)市人民政府后征求公眾意見(jiàn)，期限不得少于30日。
市房屋征收管理部門(mén)匯總、研究公眾反饋的意見(jiàn)，并公布征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改情況。
3、國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償安置實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
⑴房屋征收的法律依據(jù)；
⑵房屋征收的目的；
⑶房屋征收的范圍；
⑷房屋征收步驟；
⑸房屋征收補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算辦法；
⑹補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)；
⑺房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法；
⑻產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房的選擇辦法；
⑼房屋征收的簽約期限；
⑽搬遷期限和搬遷過(guò)渡方式、過(guò)渡期限、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)；
⑾其他事項(xiàng)。
4、市房屋征收管理部門(mén)提請(qǐng)市政府作出房屋征收決定，市人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收范圍、征收補(bǔ)償方案、征收期限和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。
5、市房屋征收管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄�、解釋工作�?/p>
6、房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合確認(rèn)。
被征收人不配合對(duì)被征收房屋進(jìn)行勘測(cè)認(rèn)定的,由房屋征收部門(mén)書(shū)面通知房產(chǎn)部門(mén)提供被征收房屋的產(chǎn)籍資料，根據(jù)產(chǎn)籍資料進(jìn)行確定，或者組織公證等相關(guān)組織對(duì)被征收房屋進(jìn)行勘測(cè)、登記、簽證后確定被征收房屋的權(quán)屬、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積。
7、對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定；被征收人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)選定由房屋征收部門(mén)提供符合規(guī)定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，若被征收人不選定，由房屋征收部門(mén)組織無(wú)利害關(guān)系的第三人抽簽經(jīng)公證確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，由選定或確定的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
對(duì)被征收房屋評(píng)估價(jià)值有異議的，可向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可向市房屋征收評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
8、房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。
（五）征收范圍確定后，在房屋征收范圍內(nèi)不得進(jìn)行下列活動(dòng)：
（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；
（二）改變房屋和土地用途；
（三）房屋的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押及裝修。
違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。
市房屋征收管理部門(mén)應(yīng)將前款所列事項(xiàng)書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。
（六）被征收房屋的用途以房屋所有權(quán)證登記的用途為準(zhǔn)。
對(duì)房屋用途登記為非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房屋的臨街生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房，且有工商、稅務(wù)登記證，在征收決定公告前實(shí)際經(jīng)營(yíng)多年并依法納稅的，由市房屋征收領(lǐng)導(dǎo)小組責(zé)成有關(guān)部門(mén)鑒定后予以認(rèn)定。
對(duì)于不臨街從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房屋，房屋用途登記為非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房屋的，在征收決定公告前實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)多年且工商、稅務(wù)證件齊全并依法納稅的，房屋用途仍認(rèn)定為非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房，根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)給予一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。按照《房屋征收市場(chǎng)評(píng)估參考價(jià)格》的區(qū)域劃分規(guī)定，一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：一類(lèi)區(qū)400-500元/平方米，二類(lèi)區(qū)300-400元/平方米，三類(lèi)區(qū)200-300元/平方米，四類(lèi)區(qū)100-200元/平方米。
四、征收補(bǔ)償與安置
被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
（一）貨幣補(bǔ)償
按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被征收房屋的合法建筑面積、區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途等因素出具的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格報(bào)告，對(duì)被征收人補(bǔ)償房屋補(bǔ)償費(fèi)。被征收房屋有裝飾裝修的，按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)格報(bào)告補(bǔ)償裝飾裝修費(fèi)。同時(shí)，給予補(bǔ)助搬遷補(bǔ)助費(fèi)、院落空地補(bǔ)償費(fèi)和附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)，營(yíng)業(yè)用房補(bǔ)助停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。
（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換
1、補(bǔ)償：按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被征收房屋的合法建筑面積、區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途等因素出具的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格報(bào)告，對(duì)被征收人補(bǔ)償房屋補(bǔ)償費(fèi)。被征收房屋有裝飾裝修的，按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)格報(bào)告補(bǔ)償裝飾裝修費(fèi)。同時(shí)，給予補(bǔ)助臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（營(yíng)業(yè)用房為停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)）、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、院落空地補(bǔ)償費(fèi)和附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)。
2、安置：根據(jù)城市總體規(guī)劃和建設(shè)工程的性質(zhì)，確定就地安置或異地安置。按照被征收房屋的合法建筑面積、用途在指定安置小區(qū)內(nèi)對(duì)被征收人進(jìn)行安置。安置價(jià)格按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行結(jié)算，互補(bǔ)差價(jià)。安置房屋面積根據(jù)被征收房屋的合法建筑面積以最接近新建營(yíng)業(yè)用房和住宅樓房的戶型面積進(jìn)行安置。安置房屋的選擇順序按照勘測(cè)、簽訂協(xié)議、搬遷的先后確定。
（三）補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)：
1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：征收住宅、庫(kù)房、辦公用房，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換且調(diào)換房屋為期房的，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照被征收房屋區(qū)位、租賃市場(chǎng)價(jià)格等結(jié)合實(shí)際在補(bǔ)償安置方案中確定，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)原則上不低于12元/平方米?月。臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放期限以實(shí)際過(guò)渡時(shí)間為準(zhǔn)，原則上不超過(guò)36個(gè)月。因建設(shè)單位的責(zé)任超過(guò)36個(gè)月的，自逾期之日起按原補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；安置房竣工驗(yàn)收、符合使用條件，因被征收人原因不按期辦理安置手續(xù)的，不再支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。已對(duì)被征收人提供過(guò)渡周轉(zhuǎn)用房的，不予支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
2、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)：征收生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房造成停產(chǎn)停業(yè)被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)按照被征收房屋的區(qū)域、結(jié)構(gòu)、建筑面積、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益、租賃價(jià)格等因素根據(jù)實(shí)際在房屋征收補(bǔ)償方案中確定。停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放期限以實(shí)際過(guò)渡時(shí)間為準(zhǔn)，原則上不超過(guò)36個(gè)月，因建設(shè)單位的責(zé)任超過(guò)36個(gè)月的，自逾期之日起按照陜建發(fā)[2012]24號(hào)文件關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)的規(guī)定，按原補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2倍支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)；安置房竣工驗(yàn)收、符合使用條件，因被征收人原因不按期辦理安置手續(xù)的，不再支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。
征收生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，按照被征收生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房屋補(bǔ)償費(fèi)的10%對(duì)被征收人補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。
3、搬遷補(bǔ)助費(fèi)：因征收房屋造成搬遷的，應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模徇w補(bǔ)助費(fèi)按征收合法建筑面積每平方米10元給予補(bǔ)償，每戶不足500元的補(bǔ)足500元；實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，搬遷補(bǔ)助費(fèi)按征收合法建筑面積每平方米20元給予補(bǔ)償，每戶不足1000元的補(bǔ)足1000元。若被征收房屋地段特殊、搬遷財(cái)物數(shù)量較多的，根據(jù)實(shí)際情況確定搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
4、院落空地補(bǔ)償費(fèi)和附屬設(shè)施的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)依法取得土地使用權(quán)的院落空地，按照評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)院落空地的合法使用面積、區(qū)位等出具的評(píng)估價(jià)格報(bào)告確定院落空地補(bǔ)償費(fèi)。附屬設(shè)施的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在房屋征收補(bǔ)償安置實(shí)施方案中予以確定。
五、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)與住房保障
（一）被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，在《房屋征收公告》和《補(bǔ)償安置實(shí)施方案》規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議的，按照房屋補(bǔ)償費(fèi)的20%對(duì)被征收人給予獎(jiǎng)勵(lì)。
（二）在城市規(guī)劃區(qū)一、二、三類(lèi)區(qū)實(shí)施房屋征收，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在四類(lèi)區(qū)安置的，按照房屋補(bǔ)償費(fèi)的10%給予獎(jiǎng)勵(lì)。
（三）在房屋征收補(bǔ)償安置過(guò)程中，對(duì)于住房特別困難，無(wú)固定經(jīng)濟(jì)來(lái)源的特困戶給予適當(dāng)救助。
（四）房屋征收后，被征收人需要住房保障的向房屋征收部門(mén)申請(qǐng)，經(jīng)審核，對(duì)符合住房保障條件的由房屋征收部門(mén)書(shū)面通知住房保障主管部門(mén)在廉租房、公租房或經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?nèi)給予住房保障。
（五）因房屋征收造成被征收人搬遷，被征收人要求在居住地落戶、子女就近入學(xué)的，由房屋征收部門(mén)出具證明，公安、教育等部門(mén)應(yīng)當(dāng)給予優(yōu)先辦理。
六、附則
（一）本指導(dǎo)意見(jiàn)適用于延安市區(qū)國(guó)有土地上的房屋征收，自2012年9月15日起試行，有效期限為五年，若國(guó)家政策法規(guī)有重大調(diào)整，本指導(dǎo)意見(jiàn)另行修定。
（二）本指導(dǎo)意見(jiàn)由延安市人民政府負(fù)責(zé)解釋。
延安市人民政府
2012年9月10日
