山雨欲來風(fēng)滿樓??25日晚間，一份名為《人民銀行南京分行 中國(guó)銀監(jiān)會(huì)江蘇監(jiān)管局關(guān)于規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)促進(jìn)住房金融健康發(fā)展的通知》的內(nèi)部文件在網(wǎng)絡(luò)上廣泛流傳，字里行間透露出收緊首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的信號(hào)，“首付貸”也被禁止。在上海和深圳相繼出臺(tái)嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策的當(dāng)口，這份文件的流傳迅即挑動(dòng)了坊間敏感的神經(jīng)。直到26日下午，記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到人行南京分行，確認(rèn)了這份文件的真實(shí)性，并得到了準(zhǔn)確的政策解讀。
厘清“首次購(gòu)房”與“首套房”
這一文件指出，江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分化，既存在局部地區(qū)特別是三四線城市庫(kù)存較高的壓力，又出現(xiàn)了南京、蘇州等二線城市房?jī)r(jià)上漲過快的情況，全省金融部門要按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，把差別化住房信貸政策落實(shí)好。
在網(wǎng)絡(luò)上，備受熱議的是文件中這樣一句表述：“嚴(yán)格區(qū)分‘首次購(gòu)買普通住房’和‘首套普通自住房’，對(duì)于有購(gòu)房貸款記錄的借款人家庭，不得納入‘首次購(gòu)買普通住房’支持對(duì)象�！边@被坊間廣泛理解為南京將“認(rèn)房又認(rèn)貸”。
人行南京分行行長(zhǎng)周學(xué)東表示，“認(rèn)房又認(rèn)貸”是誤讀，文件只是對(duì)首次購(gòu)房和首套房的區(qū)別進(jìn)行了重申。目前市場(chǎng)對(duì)于“首次”與“首套”的概念有所混淆，在實(shí)際操作過程中，有些銀行不做具體審查，將“首次”的政策運(yùn)用到“首套”上。
所謂“首次”，指購(gòu)房者從來沒買過房子，可以享受最優(yōu)惠的貸款政策。而所謂“首套”，指的是首套貸款房，即購(gòu)房者本身已經(jīng)有了1套房子，只要沒貸過款，或者貸款已經(jīng)結(jié)清，現(xiàn)在貸款再買房都可以認(rèn)定為首套房。
他解釋，文件出臺(tái)并不意味著南京的房貸政策有變化。房貸政策依然是：首次購(gòu)房，首付最低2.5成，利率優(yōu)惠；首套房（且唯一住房），首付最低3成，利率優(yōu)惠；持有一套住房，貸款已結(jié)清仍按首套認(rèn)定，即首付3成，如果貸款沒有結(jié)清，首付4.5成，利率上浮1.1倍。
盡管金融部門強(qiáng)調(diào)并非新政，重申信貸政策，實(shí)則有“弦外之音”。記者昨日踩盤，在河西南一家精裝房樓盤售樓處，當(dāng)記者表示想買房但之前買過的1套房貸款還沒結(jié)清時(shí)，銷售員透露，他們有擔(dān)保公司可以對(duì)材料進(jìn)行“包裝”，作為首套房申請(qǐng)貸款。一旦“包裝”成功，4.5成的首付就降到3成，購(gòu)房門檻下調(diào)不少，而房企也樂得收獲更多的銷售業(yè)績(jī)，顯然是“雙贏”。
事實(shí)上，這樣的“包裝”并非個(gè)例，有的購(gòu)房人名下已有兩套房甚至多套房，居然也能想辦法以“首套房”名義再貸款，也使得當(dāng)前所謂“首套房”的貸款比例占據(jù)了大部分。更多杠桿的應(yīng)用，無疑在增加銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)的種種“暗箱操作”，也給銀行監(jiān)管提出現(xiàn)實(shí)要求。
對(duì)“首付貸”和“零首付”說“不”
“首付貸”是近期樓市熱詞。通過房產(chǎn)中介、P2P、互聯(lián)網(wǎng)眾籌、消費(fèi)信貸等渠道籌集購(gòu)房首付款的現(xiàn)象并不鮮見。
在人行南京分行、江蘇銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)放的這份《通知》中，嚴(yán)打“首付貸”的內(nèi)容也頗引人關(guān)注，提出“加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款首付資金來源的審查”，“客戶的首付款不能來源于借貸資金”是底線，銀行必須按照“了解你的客戶”的原則，綜合運(yùn)用征信、首付款流水審查等方式，確切掌握借款人首付款真實(shí)的資金來源狀況，嚴(yán)格審查首付款證明材料。如果無法查實(shí)首付款來源，借款人應(yīng)提供未使用商業(yè)性借款資金充當(dāng)首付款的書面誠(chéng)信保證。
《通知》要求銀行在發(fā)放消費(fèi)貸款和信用貸款時(shí)，要對(duì)客戶的貸款用途進(jìn)行驗(yàn)證，嚴(yán)禁將貸款資金用作首付款。一旦發(fā)現(xiàn)購(gòu)房人用消費(fèi)貸款、信用貸款、房產(chǎn)中介公司、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、小貸公司等渠道資金做首付款，銀行將拒絕發(fā)放住房貸款。
不僅如此，對(duì)于提供“首付分期”“零首付”等促銷行為的開發(fā)商，銀行可以中止或從嚴(yán)控制合作關(guān)系。
“下發(fā)這個(gè)文件的目的，就是打擊‘首付貸’和‘零首付’，同時(shí)打擊假離婚、假按揭、首付款自有資金真實(shí)性承諾作假等行為，既支持居民正常的購(gòu)房借貸資金需求，又防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。借款人弄虛作假的要計(jì)入個(gè)人不良記錄�！敝軐W(xué)東說，對(duì)于三四線城市總體放寬，支持去庫(kù)存態(tài)度不變，但是對(duì)于漲價(jià)過快的城市，要防范風(fēng)險(xiǎn)，不管是哪個(gè)城市，首付款必須是真實(shí)的自有資金。
“去杠桿”直指樓市投機(jī)
目前來看，樓市政策的從嚴(yán)與收緊，已成為一線城市和二線熱點(diǎn)城市的普遍選擇。25日，上海、深圳這兩個(gè)樓市交易火熱的一線城市先后發(fā)布調(diào)控新政，上海規(guī)定，非滬籍居民購(gòu)房社保要求從2年變?yōu)檫B續(xù)5年，購(gòu)買普通二套房首付5成，非普通二套房首付7成。深圳則規(guī)定，非深圳戶口購(gòu)房社保1年改3年。在此之前，蘇州已出臺(tái)調(diào)控舉措，并給房?jī)r(jià)上漲劃定了“全年漲幅不超過12%”的紅線。
南京房?jī)r(jià)已連漲12個(gè)月，在上漲最為明顯的江北和河西，有的樓盤的房?jī)r(jià)在一年中上漲了30%，正是住房的“財(cái)富效應(yīng)”，使得當(dāng)前市場(chǎng)投資與投機(jī)抬頭，來自南京多家主力樓盤售樓處的反饋顯示，目前南京樓市投資比例很高，去年比較正常的情況下，案場(chǎng)投資比例是10%－15%，而今年，熱門樓盤投資比例一般都達(dá)到30%-40%，尤其是江北，充斥大量投資客。樓市已如去年股市火爆時(shí)，不少并不具備投資實(shí)力的投機(jī)者，則大量依靠信貸杠桿入場(chǎng)。
顯然，此時(shí)金融部門從房貸政策入手，目的就在于擠壓投資和投機(jī)泡沫。認(rèn)定從嚴(yán)后，不少貸款房源的首付和貸款利率都將抬升，并將減少場(chǎng)外資金配置，以遏制非理性房產(chǎn)搶購(gòu)行為，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
