當(dāng)今，房子可以說是人們?nèi)松?dāng)中的一件重大物品，買房子是人生當(dāng)中的大事情。很多人在買房之前都會去考慮一下房子的價格，因為房價的高低會影響房子的整個開銷，進(jìn)而影響我們的錢袋子。下面就與小編一起看看2021年西安房價走勢趨勢最新消息,今年西安房價預(yù)測。僅供參考。
每逢歲末年初，中國樓市信號就不斷傳出，搶先為2021年西安樓市奠定基調(diào)。
今年起，銀行對于地產(chǎn)貸款額度收緊，個人住房貸款占比最高不超過32.5%。
看著各機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布對于2021年西安樓市的預(yù)判，眾說紛紜。
那么，今年，房價究竟走勢如何？
01、具體漲幅，不靠譜
大部分人希望看到的就是簡單明了的數(shù)字表明，得出具體漲跌比重，但小編先開宗明義，極不靠譜。
首先咱們說最權(quán)威的，最近，中國社科院給出2021年房價預(yù)測：2021年房價比2020年同比增長5%。
于是，朋友圈又是一翻鼓吹明年房價勢必要漲！
但是，數(shù)據(jù)要多維度來看：
一、站在資產(chǎn)保值增值的角度，5%也就僅能跑贏通貨膨脹，對于貸款購房的人，這兩年大部分人的貸款利率都在5%以上。
二、5%只是一個全國性整體預(yù)判。2020年前11個月，全國房價同比增長7.9%，但與此同時，鄭州，天津、北京、青島等北方重點城市均出現(xiàn)房價下跌。
三、這幾年社科院對于房價漲幅的預(yù)測，可以說“十測九不準(zhǔn)”。預(yù)測與實際漲幅大都有出入。
時至今日，比起期待漲，更應(yīng)該回答的是：
在西安房價連漲56個月的背景下，眼看著北方多個重點城市房價下跌，南北差異越來越大。2021年，西安房價是否還有上漲的動力。
即便站在全國角度來看，無論從一線、新一線城市房價周期，也很少有連漲4年的。
咱們說說最實際的，決定房價的，是土地成本，是供求關(guān)系，是限價政策。
02、地價漲幅20%，成本壓力擴(kuò)大
地價是房價最重要的影響因素。
以前，地價較低時，市場、交易稅費(fèi)等對于房價影響較大。而在如今地價高漲的背景下，地價成本成為影響房價的大頭。
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典型的就是2019年的地價和2020年的房價。2019年西安樓面價較2018年上漲36%，導(dǎo)致的結(jié)果就是2020年純新盤主導(dǎo)下，主城區(qū)房價的快速攀升。
可以看到：
1.2019年拿地項目樓面價基本在3000-10000元/㎡之間。大部分在3000-6000元/㎡之間。
2.這18個項目，入市均價在15000元/㎡以下的，僅3個，位置還是港務(wù)區(qū)和涇河新城。而在主城區(qū)，樓面價3000+元/㎡，入市價格基本在1.7W+元/㎡，最高樓面價破萬，入市價格2.5-3萬元/㎡。
而我們來看2020年，整個大西安，樓面均價已經(jīng)突破4500元/㎡，較2019年上漲20%。
而這個均價是包含了安置用地以及2020年西咸新區(qū)、鄠縣、閻良低價地成交影響，具體看，各重點板塊凈地樓面價漲幅則要大的多（見下圖）。
結(jié)論：從地價來看，2021年，西安各板塊房價上漲壓力較大！
03、5萬組購房者擠壓，但上漲動力不足
供應(yīng)和需求將是影響房價的根本因素。
最典型的就是2018年，城市預(yù)期看漲，最低落戶門檻購房需求暴漲，此時房價還較低，土地供應(yīng)沒跟上。供不應(yīng)求下，房價暴漲。
那2021年呢，供需將發(fā)生什么變化？
一、從房源供應(yīng)來看：
2020年整個大西安住宅類用地拿地約1.3萬畝，甚至比2019年還多2000畝。所以從土地來看，2021年并不是很缺地。
但一般項目拿地后半年多就入市了。西安不少2019年拿地的項目，因為高成本備不上價格，或者怕賣不動，到現(xiàn)在都沒入市。2021年仍面臨這個問題：有效供應(yīng)不足！
二、從購房需求來看：
從2018年后，西安新的落戶人口在逐漸減少，而從收入水平來看，西安這四年房價翻翻，但收入依舊低位，整體購買力有限。
在經(jīng)歷了2020年的疫情、長租公寓暴雷，全球大放水，地價猛漲后，大家的購房熱情，抵御通貨膨脹、資金保值的需求，購房熱情激增！
以上兩點，從核驗登記數(shù)據(jù)反映更直觀：
1、2019年西安主城區(qū)公示房源約10萬套，核驗通過21萬購房者，2020年公示房源約8萬套，但核驗通過客戶仍然有近20萬組。整體中簽率要比2019年低10%，且登記家庭主要集中在熱門搖號盤。
2、四季度最后兩月，一般為樓市淡季。而去年11月、12月，供貨約1.2萬套房子，登記客戶近5萬組，中簽率不足三成，甚至低于全年最火爆的5-7月！而未得到釋放的購房需求也將推遲到2021年。
結(jié)論：2021年西安將呈現(xiàn)有效供應(yīng)不足，購買力有限。有上漲壓力，但上漲動力不足。
04、主城限價從嚴(yán)，但板塊分化明顯
短期看政策，中期看土地，長期看人口，短期內(nèi)西安市主城限價對于房價仍有重要影響。
在2020年1130政策出臺前，西安房價已經(jīng)連續(xù)上漲55個月。而房價上漲的關(guān)鍵因素就是：限價老盤逐漸售罄。在這個大背景下，接下來，將會出現(xiàn)以下幾個局面：
一、純新盤加入嚴(yán)格限價行列，哪怕精裝改毛坯，主城區(qū)漲幅必然受限！
這點從2020年第四季度的限價就可以看出來，萬科悅府在大興新區(qū)放風(fēng)價1.8萬，備案價1.5萬。港務(wù)區(qū)金地玖峯匯純新盤，小高層1.3萬入市。御錦城搖號老盤，備案價降價300元/㎡……
而主城限價、缺房，成本高這些因素影響下，必然帶來主城新房、二手房、新區(qū)價格、漲幅的分化。
二、主城新房漲幅控制背后，成本將影響各板塊房價漲幅。
根據(jù)前瞻數(shù)據(jù)2020年年報來看，目前西安市主城均價13876元/㎡，而這個數(shù)據(jù)其實與咱們的感知有較大偏差。
目前均價主要依靠市場僅有的限價老盤一力維持。
2021年，在前面提到的地價漲幅情況下：高新三期、航天新城、高鐵新城房價漲幅將會領(lǐng)先其他板塊。而港務(wù)區(qū)、浐灞作為剛需板塊，地價漲幅不大，購買力仍以剛需客戶為主，限價力度收緊，漲幅將受限。
三、主城區(qū)購房者或?qū)⑦M(jìn)一步外溢至二手房，價格面臨上漲壓力
根據(jù)上月二手房成交數(shù)據(jù)來看，成交量依舊在8000套以上，與上年度其他月份相比并無明顯變化。
從數(shù)據(jù)端表現(xiàn)來看，未受1130新政影響，其背后反饋出的是大量剛需客戶無房可買的困境。
縱觀2020年，很多二手房價格漲幅較大，而2021年若持續(xù)走高或?qū)⒚媾R回調(diào)的風(fēng)險。具體走勢還是要參考二手房和主城限價新盤、新區(qū)新盤的性價比。
四、新區(qū)價格受地價影響小，剛需流向?qū)⑹欠只暮诵摹?/p>
從2021年下半年來看，主城搖號新盤稀缺，購房門檻高的情況下，大量剛需購房者被迫去往新區(qū)。
比如2020年金九銀十期間，特別是咸陽和涇河新城，熱度一直持續(xù)到12月份。咸陽文興路的F4場面火爆，涇河新城雅居樂北城雅郡12月首開搖號。
2021年，涇河新城由于配套落地快，灃西新城地鐵5號線通車、空港新城藝術(shù)中心站，蘇寧、綠地在地鐵外帶來商業(yè)。這些板塊漲幅可能大于其他新區(qū)。
