在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只顧房屋價(jià)值的高低，忽略了交易中可能出現(xiàn)的一些其他問(wèn)題。事實(shí)上，在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，除了買(mǎi)賣(mài)雙方的議價(jià)過(guò)程外，一些細(xì)節(jié)問(wèn)題也是值得買(mǎi)家充分關(guān)注的。如有不慎，小細(xì)節(jié)便可能引發(fā)大問(wèn)題。本文思而思學(xué)教育網(wǎng)小編將為你介紹關(guān)于煙臺(tái)二手房交易的一些注意事項(xiàng)和流程，煙臺(tái)二手房交易稅費(fèi)和其他費(fèi)用的知識(shí)，希望對(duì)你有幫助。
1.交易手續(xù)費(fèi)(雙方均需繳納)
新建商品房的房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)按照3元/平方米收取，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。
經(jīng)濟(jì)適用房的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)減半收取，由買(mǎi)方承擔(dān)。
其他情況的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)按照6元/平方米收取，由交易雙方各承擔(dān)50%。
2.登記費(fèi)(買(mǎi)房繳納)
其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為住房與非住房。個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元;非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)。
3、契稅(買(mǎi)房繳納)
根據(jù)國(guó)家規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)要向國(guó)家繳納契稅，無(wú)論是商品房還是存量房的買(mǎi)賣(mài)都要繳納的。住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價(jià)的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策，購(gòu)房者的購(gòu)房時(shí)間、購(gòu)房單價(jià)、購(gòu)房面積、是否第1次購(gòu)房等因素來(lái)確定;非住宅類房屋按計(jì)稅參考價(jià)的3%交納。
自2010年10月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策的通知規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
一般情況下，一次購(gòu)房90平米以下按1%稅率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%;二次購(gòu)房都是3%，不分面積。
個(gè)人出手家庭唯一住房后又重新購(gòu)置住房的，原有住房已繳納契稅可在重新購(gòu)房應(yīng)繳納契稅稅額中抵減。
4、營(yíng)業(yè)稅(賣(mài)方繳納)
此項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅由城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅組成，征收稅率為5.6%。
2018年3月31日起執(zhí)行個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
5.個(gè)人所得稅(賣(mài)方繳納)
個(gè)人出售自有住房時(shí)，如果能夠提供完整、準(zhǔn)確的住房原值憑證，能夠正確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，適用比例稅率，稅率為20%。其應(yīng)納稅額按下列公式計(jì)算：
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×20%
應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓住房的收入額-住房原值和合理費(fèi)用
合理費(fèi)用是指出售住房時(shí)，按照規(guī)定繳納或支付的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等有關(guān)稅金和費(fèi)用;
個(gè)人出售自有住房時(shí)，如不能提供住房出售收入憑證、原值憑證或其他有關(guān)扣減項(xiàng)目明細(xì)資料，導(dǎo)致不能正確計(jì)算或難以準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，可以采取核定征收的方式征收個(gè)人所得稅，其計(jì)算公式為：
應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓住房的收入額×核定征收率
除按國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定可享受免征個(gè)人所得稅的情況外，對(duì)個(gè)人出售住房所得，個(gè)人所得稅核定征收率為1%。轉(zhuǎn)讓住房的收入額以繳納契稅的計(jì)稅額為準(zhǔn)。
煙臺(tái)二手房交易流程：
1、買(mǎi)方咨詢
買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
2、簽合同
賣(mài)方提供了房屋的合法證件，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
3、辦理過(guò)戶
買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
4、立契
房地相關(guān)部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)�，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱的“白契”。
5、繳納稅費(fèi)
稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)
交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7、銀行貸款
對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
8、打余款完成交易
買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。
二、二手房交易注意事項(xiàng)
在購(gòu)買(mǎi)二手房過(guò)程中，一般情況下，核實(shí)清楚以下幾部分非常關(guān)鍵。
1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰
賣(mài)方必須是房屋的所有人，通過(guò)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無(wú)誤即可。
2、核實(shí)房屋狀況
在看房的時(shí)候從以下幾個(gè)方面入手了解：房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實(shí)，有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)。
3、明確交易程序
二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時(shí)間給首付款、過(guò)戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個(gè)步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過(guò)戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場(chǎng)才可以過(guò)戶、在交房時(shí)要查看清楚對(duì)方是否繳納清了物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)。
4、明確違約責(zé)任
和賣(mài)方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠(chéng)信履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同的保障。實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡(jiǎn)單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。如有的買(mǎi)方簽約后認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高或不想支付過(guò)戶稅費(fèi)，就拖延辦理過(guò)戶手續(xù)，致使賣(mài)方交房后無(wú)法及時(shí)收到余款;有的賣(mài)方發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升，則稱未征得其他共有人同意的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，要求買(mǎi)方退房等。
