在二手房交易中，許多購房者往往只顧房屋價值的高低，忽略了交易中可能出現(xiàn)的一些其他問題。事實上，在二手房買賣過程中，除了買賣雙方的議價過程外，一些細(xì)節(jié)問題也是值得買家充分關(guān)注的。如有不慎，小細(xì)節(jié)便可能引發(fā)大問題。本文思而思學(xué)教育網(wǎng)小編將為你介紹關(guān)于東莞二手房交易的一些注意事項和流程，東莞二手房交易稅費和其他費用的知識，希望對你有幫助。
二手房交易費用：
一、購房首付
購買144?以下普通住宅，首套房最低首付為房款總價三成，二套為四成。但如果購買144?以上住宅，無論首套還是二套均需要最低首付六成。（注：對套數(shù)的認(rèn)定，以購房者夫妻雙方及子女名下在東莞的房產(chǎn)套數(shù)為準(zhǔn)）。
二、居間服務(wù)費
居間服務(wù)費俗稱為中介費，一般為房款總價的2%-3%（注：具體由購房者與經(jīng)紀(jì)機構(gòu)商談約定）。
三、契稅
根據(jù)最新規(guī)定，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
四、營業(yè)稅
免收，因為營業(yè)稅是房產(chǎn)證未滿2年才會征收，但按照東莞當(dāng)前政策，房產(chǎn)需滿2年才能出售，故營業(yè)稅免收。
五、個人所得稅
1、滿五唯一房源免收，注：滿5年是指房產(chǎn)證/契稅發(fā)票日期至交易日期，滿5年或以上；唯一住房是以家庭為單位，在廣東省內(nèi)，業(yè)主、配偶、未成年子女的名下，在省內(nèi)的房管系統(tǒng)中只登記有一套住房。
2、非滿五唯一征收方式如下：
目前在東莞二手房市場交易中，個人所得稅通常轉(zhuǎn)嫁給買方支付，計算方式為：個人所得稅=（轉(zhuǎn)讓價格或計稅評估價-房屋原發(fā)票價-合理費用）20%。
關(guān)于轉(zhuǎn)讓價格或計稅評估價如何確定？按照規(guī)定，2012年3月31日起，我市正式啟用東莞市存量房交易計稅價格評估系統(tǒng)，地稅部門通過將納稅人自行申報的交易價格與存量房交易計稅價格評估系統(tǒng)自動生成的評估結(jié)果進(jìn)行比對，按照孰高原則確定計稅價格，并以此為依據(jù)征收存量房交易環(huán)節(jié)的各項稅費。值得注意的是，按東莞現(xiàn)在政策，東莞存量房交易計稅價格評估系統(tǒng)自動生成的評估價格目前是不公開的，只要繳稅當(dāng)天現(xiàn)場核算時才能確定。
另外，合理稅費包括本次購置實際支付辦證費、房屋裝修費用、房屋貸款利息、手續(xù)費（或中介費）、公證費、評估費、住宅專項維修資金等，其中房屋裝修費用不能超過房屋原發(fā)票價的10%；住宅專項維修資金只能用于二手房第一次轉(zhuǎn)讓時抵扣，二次及二次以上轉(zhuǎn)讓則不能計算在合理稅費里。
六、評估費
1、商業(yè)貸款：評估價在100萬以內(nèi)的評估費用為評估價0.5%，評估價在100萬以上的評估費為【100萬0.5%+（評估價-100萬）0.25%】
2、公積金貸款：評估價50萬以下，評估費為1500元/套；評估價50萬以上，評估費為2000元/套
七、擔(dān)保費
1、商業(yè)貸款：擔(dān)保費為貸款金額1.5%+3500元辦證及服務(wù)費
2、公積金貸款：擔(dān)保費為貸款金額1%+3000元辦證及服務(wù)費
（注：一般純商業(yè)貸款可以讓業(yè)主做擔(dān)保，減除費用）
八、住宅專項維修資金
因為業(yè)主之前購房時已經(jīng)繳納，通常由業(yè)主贈給買家，故無需再繳納。
九、其他費用
如交易登記費、抵押登記費、公證費、資信調(diào)查費等額度較小的費用。
另外值得一提的是，一般來講，樓齡超過15年，銀行普遍會要求個人首付在5成以上。故如果購房者首付金額有限，盡量購買15年以內(nèi)的二手房，以避免因為貸款問題造成首付預(yù)算沒法滿足條件而產(chǎn)生糾紛。
交易流程
第一步：在看中房源并談好價錢后，簽約前必需核實房屋產(chǎn)權(quán)，房子一旦被查封或抵押都無法停止買賣�？纯串a(chǎn)權(quán)人身份證與房產(chǎn)證能否分歧。（通常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)帶業(yè)主去房管局查檔核實）
第二步：簽買賣合同，注意將定金數(shù)、首付、尾款的金額及時間、付款方式、房屋內(nèi)的設(shè)備的處置方式等進(jìn)行約定并寫進(jìn)合同。（通常在簽合同當(dāng)天支付定金）
第三步：申請貸款（一次性付款買家忽略），需提前準(zhǔn)備銀行流水、收入證明的文件到銀行辦理
第四步：業(yè)主贖樓（業(yè)主無欠款可忽略），一般在買家的同貸書審批通過后，買家支付首付款，業(yè)主用首付款去贖樓（若首付款的額度不足抵扣贖樓款，需業(yè)主自行墊付，合同另行約定除外）
第五步：過戶打稅，在業(yè)主贖樓辦理結(jié)清手續(xù)，并到房管局注銷抵押登記后，即可到房管部門辦理過戶，通常過戶當(dāng)天需要到稅局繳納契稅、個人所得稅等費用
第六步：物業(yè)交割，物業(yè)交割包括水、電、燃?xì)獠轵灱百M用結(jié)清；供暖協(xié)議變卦及供暖費結(jié)清；物業(yè)協(xié)議變卦及物業(yè)費結(jié)清；有線電視過戶及有線電視費、電話費結(jié)清；戶口遷出；屋內(nèi)設(shè)備交割等。
