北京二手房交易流程稅費注意事項 過戶流程和費用  

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在二手房交易中,許多購房者往往只顧房屋價值的高低,忽略了交易中可能出現(xiàn)的一些其他問題。事實上,在二手房買賣過程中,除了買賣雙方的議價過程外,一些細(xì)節(jié)問題也是值得買家充分關(guān)注的。如有不慎,小細(xì)節(jié)便可能引發(fā)大問題。本文思而思學(xué)教育網(wǎng)小編將為你介紹關(guān)于北京二手房交易的一些注意事項和流程,北京二手房交易稅費和其他費用的知識,希望對你有幫助。

北京最新二手房交易稅費規(guī)定

2月22日,稅費新政在全國(北京、上海、廣州、深圳除外)實施,無論是買房還是賣房,稅費都可有新的優(yōu)惠。對購房者來說,如果是購買144平方米的首套房或者二套房,契稅比例由原來的3%降至1.5%;對出賣人來說,若果要出賣兩年以上的房屋,可以免征營業(yè)稅。那么,除了降低的契稅和營業(yè)稅,二手房過戶還涉及哪些稅費?這些費用該由買賣雙方誰來承擔(dān)呢?

1、賣方(出賣人)需要繳納的稅費種類及比例

①個人所得稅

個人所得稅稅率:交易總額的1%或兩次交易差額的20%。

個人所得稅繳納規(guī)定:如果同時滿足家庭唯一住宅、購買時間超過5年,免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。

注:納稅人在地稅系統(tǒng)中未能查詢到原值,不能正確計算應(yīng)納稅額的,應(yīng)采取核定征收,購房個人所得稅稅率暫定為計稅價格的1%。

②營業(yè)稅

營業(yè)稅稅率:交易總額的5%。

營業(yè)稅繳納規(guī)定:

(1)滿兩年的住宅,免征營業(yè)稅;

(2)未滿兩年的住宅,營業(yè)稅=成交價格×5%。

注:購買時間是否滿2年首先看產(chǎn)權(quán)證,其次看契稅發(fā)票,再次看票據(jù)。這三種證件按照時間最早的計算,一般地說票據(jù)早于契稅發(fā)票,契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證。

③土地增值稅(部分房屋)

土地增值稅稅率:

(1)增值額未超過扣除項目金額50%,稅額=增值額×30%;

(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%,稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%;

(3)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%,稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%;

(4)增值額超過扣除項目金額200%以上,稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%。

注:若土地增值額小于0,就可以免交,否則稅率就要按30%計算;另外,如果房齡滿三年土地增值稅減半,滿五年免征。

土地增值稅計算方法:土地增值額=合同成交價-扣除項目金額(其中扣除項目金額=上手價格+上手契稅+上手印花稅+交易手續(xù)費+營業(yè)稅)。

繳納條件:轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物的時候需要繳納土地增值稅。

2、買方(購房者)需要繳納的稅費種類及比例

①契稅

契稅稅率:交易價格的3%。

契稅相關(guān)規(guī)定:

(1)首套房:面積小于等于90?,契稅稅率1%;面積大于90?,契稅稅率減半,為1.5%;

(2)二套房:面積小于等于90?,契稅稅率1%;面積大于90?,契稅稅率為2%;

(3)三套房及以上套數(shù):契稅為3%,不減免。

②印花稅

印花稅包括交易印花稅和權(quán)證印花稅,交易印花稅為交易額的萬分之五,權(quán)證印花稅為5元/本。

印花稅相關(guān)規(guī)定:

(1)非住宅:交易印花稅=地稅局評估價或網(wǎng)簽價(取價高者)×0.05%,權(quán)證印花稅5元/本;

(2)住宅(含普通、非普通):交易印花稅免征,權(quán)證印花稅??5元/本。

注:從2009年至今國家暫免征收住宅印花稅,目前只征收權(quán)證印花稅。

③交易手續(xù)費

二手房交易手續(xù)費=房屋面積×2.5元/平方米。

④登記費

個人住房登記收費標(biāo)準(zhǔn)為每件80元,非住房房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)中包含《房屋所有權(quán)證》工本費和《土地使用權(quán)證》工本費。

⑤測繪費

面積75平米以下200元,75平米以上144平米以下300元,144平米以上400元。

一般,房改房都是需要測繪,商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪。

⑥評估費

評估費=交易房屋評估價×0.1%。

二手房的交易流程主要分為五步

1、提交材料審查購房資格

2、辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)

3、辦理按揭和資金監(jiān)管

4、繳納二手房交易稅費和過戶

5、交房和資金解凍

一、提交材料審查購房資格(7-10個工作日)


在這里需要注意的是,北京由于限購政策,按照相關(guān)規(guī)定:

對于北京戶籍居民來說若單身只允許擁有1套住宅,單身包括:未婚、離異、喪偶和未婚先育。若已婚家庭可以擁有2套住宅,家庭范圍:夫妻雙方和未成年子女。

對于外地戶籍居民來說分為兩種情況:若無北京市工作居住證,同時在北京市連續(xù)繳納5年的社;蛘哌B續(xù)5年的納稅,則不論單身、已婚,家庭只能擁有1套住宅。若擁有北京市工作居住證,則享受北京戶籍同等待遇,單身1套,家庭為單位2套。



二、辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)(1-3個工作日)


經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口對提交材料進(jìn)行初步核查。對符合條件的,在北京市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中填報認(rèn)購核驗信息,并留存購房家庭提交的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》原件及其他材料復(fù)印件。對不符合條件的,不予辦理購房手續(xù)。之后,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門在5個工作日內(nèi),對購房家庭資格進(jìn)行核驗。通過核驗的購房家庭,方可辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)。網(wǎng)上簽約完成后,經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口將《家庭購房申請表》、《購房承諾書》原件及其他材料復(fù)印件作為合同附件,在申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時一并提交。


三、辦理按揭和資金監(jiān)管(7-20個工作日)


如果購房者如果能夠一次清付清二手房價款,可以直接進(jìn)入“資金監(jiān)管”環(huán)節(jié)!百Y金監(jiān)管”是指買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議,然后各自在銀行開一個賬戶,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后,首期款或者二手房價款全額打給賣方。如果交易順利完成,銀行會把款項打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止,則把首期款或者二手房價款再打回給買方。銀行提供此項服務(wù),一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費,但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管,則可以省去這筆費用。

如果您需要辦理按揭,則需要聯(lián)系相關(guān)銀行進(jìn)行貸款事宜,與新房按揭不同,二手房按揭的貸款額度是有房屋的評估價為基數(shù)進(jìn)行貸款,而不是新房一樣的房屋成交價為基數(shù)進(jìn)行貸款。而貸款所需的材料包括:身份證明、婚姻證明、收入證明、個人征信證明、房屋買賣合同則基本一致,這里尤其需要提醒您的是,在日常生活中,一定要重視保護(hù)個人的信用記錄,一旦有單次額度過高或數(shù)次小額度的逾期,可能會直接影響您的購房貸款。


四、繳納二手房交易稅費和過戶


二手房交易稅費約為報稅價的8%(個人所得稅1%、營業(yè)稅5.5%,契稅1.5%)。報稅價是買賣雙方自己定的。房管局的電腦系統(tǒng)對當(dāng)?shù)孛總區(qū)域有一個最低的評估價。當(dāng)報的報稅價高于那評估價就按報的價計稅。低于的話就按系統(tǒng)的評估價計算。北京18區(qū)縣和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的房屋登記大廳的18項房屋登記業(yè)務(wù)實現(xiàn)即時辦理。市民購房辦理房屋登記,當(dāng)天就可以領(lǐng)到房產(chǎn)證。而眾所關(guān)注的營改增,根據(jù)“營改增”的具體實施方案。具體到北京,5月1日起,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。業(yè)內(nèi)專家表示,從稅費額度上來說,和此前的營業(yè)稅基本無變化。

所謂即時辦理,是指房屋登記部門從窗口受理業(yè)務(wù)時起,即時完成對該業(yè)務(wù)的受理、審核、記載進(jìn)登記簿、制證等程序。申請人繳納房屋登記費、印花稅等相關(guān)稅費后,當(dāng)日即可領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。


五、交房和資金解凍


交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤,如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電,還要核實清楚是否有被更換或搬走,最終業(yè)主交鑰匙,買方領(lǐng)鑰匙,正式完成交易。而上述的水電等交接,就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理。資金解凍,則銀行把監(jiān)管的款項打給賣方。如有貸款,則購房者以后每月進(jìn)行還款。買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款,賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。


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