在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只顧房屋價(jià)值的高低，忽略了交易中可能出現(xiàn)的一些其他問題。事實(shí)上，在二手房買賣過程中，除了買賣雙方的議價(jià)過程外，一些細(xì)節(jié)問題也是值得買家充分關(guān)注的。如有不慎，小細(xì)節(jié)便可能引發(fā)大問題。本文思而思學(xué)教育網(wǎng)小編將為你介紹關(guān)于北京二手房交易的一些注意事項(xiàng)和流程，北京二手房交易稅費(fèi)和其他費(fèi)用的知識(shí)，希望對(duì)你有幫助。
北京最新二手房交易稅費(fèi)規(guī)定
2月22日，稅費(fèi)新政在全國(guó)(北京、上海、廣州、深圳除外)實(shí)施，無論是買房還是賣房，稅費(fèi)都可有新的優(yōu)惠。對(duì)購(gòu)房者來說，如果是購(gòu)買144平方米的首套房或者二套房，契稅比例由原來的3%降至1.5%;對(duì)出賣人來說，若果要出賣兩年以上的房屋，可以免征營(yíng)業(yè)稅。那么，除了降低的契稅和營(yíng)業(yè)稅，二手房過戶還涉及哪些稅費(fèi)?這些費(fèi)用該由買賣雙方誰來承擔(dān)呢?
1、賣方(出賣人)需要繳納的稅費(fèi)種類及比例
①個(gè)人所得稅
個(gè)人所得稅稅率：交易總額的1%或兩次交易差額的20%。
個(gè)人所得稅繳納規(guī)定：如果同時(shí)滿足家庭唯一住宅、購(gòu)買時(shí)間超過5年，免交個(gè)人所得稅;任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。
注：納稅人在地稅系統(tǒng)中未能查詢到原值，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取核定征收，購(gòu)房個(gè)人所得稅稅率暫定為計(jì)稅價(jià)格的1%。
②營(yíng)業(yè)稅
營(yíng)業(yè)稅稅率：交易總額的5%。
營(yíng)業(yè)稅繳納規(guī)定：
(1)滿兩年的住宅，免征營(yíng)業(yè)稅;
(2)未滿兩年的住宅，營(yíng)業(yè)稅=成交價(jià)格×5%。
注：購(gòu)買時(shí)間是否滿2年首先看產(chǎn)權(quán)證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)。這三種證件按照時(shí)間最早的計(jì)算，一般地說票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證。
③土地增值稅(部分房屋)
土地增值稅稅率：
(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%，稅額=增值額×30%;
(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%，稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%;
(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%，稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%;
(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上，稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%。
注：若土地增值額小于0，就可以免交，否則稅率就要按30%計(jì)算;另外，如果房齡滿三年土地增值稅減半，滿五年免征。
土地增值稅計(jì)算方法：土地增值額=合同成交價(jià)-扣除項(xiàng)目金額(其中扣除項(xiàng)目金額=上手價(jià)格+上手契稅+上手印花稅+交易手續(xù)費(fèi)+營(yíng)業(yè)稅)。
繳納條件：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物的時(shí)候需要繳納土地增值稅。
2、買方(購(gòu)房者)需要繳納的稅費(fèi)種類及比例
①契稅
契稅稅率：交易價(jià)格的3%。
契稅相關(guān)規(guī)定：
(1)首套房：面積小于等于90?，契稅稅率1%;面積大于90?，契稅稅率減半，為1.5%;
(2)二套房：面積小于等于90?，契稅稅率1%;面積大于90?，契稅稅率為2%;
(3)三套房及以上套數(shù)：契稅為3%，不減免。
②印花稅
印花稅包括交易印花稅和權(quán)證印花稅，交易印花稅為交易額的萬分之五，權(quán)證印花稅為5元/本。
印花稅相關(guān)規(guī)定：
(1)非住宅：交易印花稅=地稅局評(píng)估價(jià)或網(wǎng)簽價(jià)(取價(jià)高者)×0.05%，權(quán)證印花稅5元/本;
(2)住宅(含普通、非普通)：交易印花稅免征，權(quán)證印花稅??5元/本。
注：從2009年至今國(guó)家暫免征收住宅印花稅，目前只征收權(quán)證印花稅。
③交易手續(xù)費(fèi)
二手房交易手續(xù)費(fèi)=房屋面積×2.5元/平方米。
④登記費(fèi)
個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元，非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)。
⑤測(cè)繪費(fèi)
面積75平米以下200元，75平米以上144平米以下300元，144平米以上400元。
一般，房改房都是需要測(cè)繪，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒有市房管局的測(cè)繪章也是需要測(cè)繪。
⑥評(píng)估費(fèi)
評(píng)估費(fèi)=交易房屋評(píng)估價(jià)×0.1%。
二手房的交易流程主要分為五步
1、提交材料審查購(gòu)房資格
2、辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)
3、辦理按揭和資金監(jiān)管
4、繳納二手房交易稅費(fèi)和過戶
5、交房和資金解凍
一、提交材料審查購(gòu)房資格（7-10個(gè)工作日）
在這里需要注意的是，北京由于限購(gòu)政策，按照相關(guān)規(guī)定：
對(duì)于北京戶籍居民來說若單身只允許擁有1套住宅，單身包括：未婚、離異、喪偶和未婚先育。若已婚家庭可以擁有2套住宅，家庭范圍：夫妻雙方和未成年子女。
對(duì)于外地戶籍居民來說分為兩種情況：若無北京市工作居住證，同時(shí)在北京市連續(xù)繳納5年的社�；蛘哌B續(xù)5年的納稅，則不論單身、已婚，家庭只能擁有1套住宅。若擁有北京市工作居住證，則享受北京戶籍同等待遇，單身1套，家庭為單位2套。
二、辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)（1-3個(gè)工作日）
經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口對(duì)提交材料進(jìn)行初步核查。對(duì)符合條件的，在北京市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中填報(bào)認(rèn)購(gòu)核驗(yàn)信息，并留存購(gòu)房家庭提交的《家庭購(gòu)房申請(qǐng)表》、《購(gòu)房承諾書》原件及其他材料復(fù)印件。對(duì)不符合條件的，不予辦理購(gòu)房手續(xù)。之后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同相關(guān)部門在5個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)購(gòu)房家庭資格進(jìn)行核驗(yàn)。通過核驗(yàn)的購(gòu)房家庭，方可辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)。網(wǎng)上簽約完成后，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口將《家庭購(gòu)房申請(qǐng)表》、《購(gòu)房承諾書》原件及其他材料復(fù)印件作為合同附件，在申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)一并提交。
三、辦理按揭和資金監(jiān)管（7-20個(gè)工作日）
如果購(gòu)房者如果能夠一次清付清二手房?jī)r(jià)款，可以直接進(jìn)入“資金監(jiān)管”環(huán)節(jié)�！百Y金監(jiān)管”是指買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個(gè)賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款或者二手房?jī)r(jià)款全額打給賣方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣方；如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款或者二手房?jī)r(jià)款再打回給買方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，一般會(huì)收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用。
如果您需要辦理按揭，則需要聯(lián)系相關(guān)銀行進(jìn)行貸款事宜，與新房按揭不同，二手房按揭的貸款額度是有房屋的評(píng)估價(jià)為基數(shù)進(jìn)行貸款，而不是新房一樣的房屋成交價(jià)為基數(shù)進(jìn)行貸款。而貸款所需的材料包括：身份證明、婚姻證明、收入證明、個(gè)人征信證明、房屋買賣合同則基本一致，這里尤其需要提醒您的是，在日常生活中，一定要重視保護(hù)個(gè)人的信用記錄，一旦有單次額度過高或數(shù)次小額度的逾期，可能會(huì)直接影響您的購(gòu)房貸款。
四、繳納二手房交易稅費(fèi)和過戶
二手房交易稅費(fèi)約為報(bào)稅價(jià)的8%（個(gè)人所得稅1%、營(yíng)業(yè)稅5.5%，契稅1.5%）。報(bào)稅價(jià)是買賣雙方自己定的。房管局的電腦系統(tǒng)對(duì)當(dāng)?shù)孛總�(gè)區(qū)域有一個(gè)最低的評(píng)估價(jià)。當(dāng)報(bào)的報(bào)稅價(jià)高于那評(píng)估價(jià)就按報(bào)的價(jià)計(jì)稅。低于的話就按系統(tǒng)的評(píng)估價(jià)計(jì)算。北京18區(qū)縣和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的房屋登記大廳的18項(xiàng)房屋登記業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)即時(shí)辦理。市民購(gòu)房辦理房屋登記，當(dāng)天就可以領(lǐng)到房產(chǎn)證。而眾所關(guān)注的營(yíng)改增，根據(jù)“營(yíng)改增”的具體實(shí)施方案。具體到北京，5月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。業(yè)內(nèi)專家表示，從稅費(fèi)額度上來說，和此前的營(yíng)業(yè)稅基本無變化。
所謂即時(shí)辦理，是指房屋登記部門從窗口受理業(yè)務(wù)時(shí)起，即時(shí)完成對(duì)該業(yè)務(wù)的受理、審核、記載進(jìn)登記簿、制證等程序。申請(qǐng)人繳納房屋登記費(fèi)、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)后，當(dāng)日即可領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。
五、交房和資金解凍
交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤�，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主交鑰匙，買方領(lǐng)鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺(tái)、供電局等部門去辦理。資金解凍，則銀行把監(jiān)管的款項(xiàng)打給賣方。如有貸款，則購(gòu)房者以后每月進(jìn)行還款。買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
