2月20日,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2017年全國(guó)樓市50強(qiáng)城市排行榜》,選取2017年全國(guó)樓市50強(qiáng)城市的量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,其中50強(qiáng)城市或TOP50城市選取了2017年全國(guó)新建商品住宅成交面積排行前50的城市。
2017年全國(guó)樓市50強(qiáng)城市排行榜
2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出火熱的狀態(tài),體現(xiàn)在成交面積和成交均價(jià)等指標(biāo)上。尤其是一些熱點(diǎn)城市的樓市更顯亢奮。關(guān)注此類熱點(diǎn)城市,對(duì)于回顧2017年樓市的發(fā)展歷程、把握2017年的市場(chǎng)走勢(shì)等都有積極的作用。
本報(bào)告選取2017年全國(guó)樓市50強(qiáng)城市的量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,其中50強(qiáng)城市或TOP50城市選取了2017年全國(guó)新建商品住宅成交面積排行前50的城市。(2017年這50個(gè)城市新建商品住宅成交面積約占全國(guó)總成交面積的38%。)對(duì)此類城市新建商品住宅成交面積、成交面積同比增幅、新建商品住宅成交均價(jià)、成交均價(jià)同比增幅等數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和排行,能夠更好地總結(jié)出此類城市的樓市特征。同時(shí),本報(bào)告基于成交面積同比增幅和成交均價(jià)同比增幅繪制了散點(diǎn)圖(象限圖),并對(duì)這50個(gè)城市進(jìn)行了分類。此類分類有利于我們更好地掌握相關(guān)城市的樓市基本面,也有利于更好地把握此類城市的樓市發(fā)展趨勢(shì)。
一、2017年TOP50城市的成交面積排行
1、城市排行
2017年TOP50城市的成交面積排行中,排行前三位的城市分別為成都、武漢和天津,成交面積分別為2909、2881和2332萬(wàn)平方米。(注:本報(bào)告的房地產(chǎn)量?jī)r(jià)及同比數(shù)據(jù)均做過(guò)四舍五入的處理。)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)納入統(tǒng)計(jì)的區(qū)域相對(duì)較多,近幾年新房的供應(yīng)量也較大,所以市場(chǎng)交易規(guī)模也較大。武漢城市規(guī)模較大、城市投資價(jià)值不斷提升,住房交易規(guī)模也較大。2017年天津市場(chǎng)快速崛起,趕超重慶市場(chǎng),成為排行第三的城市,其個(gè)別月度成交面積甚至超過(guò)了300萬(wàn)平方米的水平。受京津冀概念、武清板塊市場(chǎng)活躍等因素的影響,2017年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)成交行情較為火爆。
2017年TOP50城市的成交面積排行中,排行后三位的城市分別為蕪湖、呼和浩特和洛陽(yáng),成交面積分別為381、409和418萬(wàn)平方米。蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了周邊城市南京的影響,雖然在TOP50排行中相對(duì)靠后,但對(duì)比同類的三四線城市,蕪湖樓市表現(xiàn)強(qiáng)勁。呼和浩特屬于省會(huì)城市中排行相對(duì)靠后的城市,當(dāng)然這兩年樓市基本面總體處于改善的狀態(tài)。而洛陽(yáng)也受到了鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,市場(chǎng)交易較為活躍。
2、城市分類
基于不同的成交面積,以及考慮到2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火熱的因素,我們對(duì)TOP50城市進(jìn)行了分類,如下表。分類標(biāo)準(zhǔn)為:1、超重量級(jí)城市:成交面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米。2、重量級(jí)城市:成交面積介于1000-2000萬(wàn)平方米之間。3、中量級(jí)城市:成交面積介于500-1000萬(wàn)平方米之間。4、輕量級(jí)城市:成交面積低于500萬(wàn)平方米。
表2017年TOP50城市新建商品住宅成交面積及城市分類(單位:萬(wàn)平方米)
超重量級(jí) | 重量級(jí) | 中量級(jí) | 輕量級(jí) | ||||
成都 | 2909 | 佛山 | 1979 | 無(wú)錫 | 918 | 烏市 | 495 |
武漢 | 2881 | 杭州 | 1867 | 蘇州 | 903 | 漳州 | 486 |
天津 | 2332 | 鄭州 | 1696 | 長(zhǎng)春 | 877 | 煙臺(tái) | 483 |
重慶 | 2152 | 廣州 | 1601 | 東莞 | 854 | 深圳 | 465 |
長(zhǎng)沙 | 2046 | 南京 | 1586 | 貴陽(yáng) | 803 | 海口 | 452 |
青島 | 2041 | 濟(jì)南 | 1548 | 中山 | 781 | 臺(tái)州 | 441 |
西安 | 1528 | 昆明 | 775 | 清遠(yuǎn) | 433 | ||
沈陽(yáng) | 1488 | 鎮(zhèn)江 | 766 | 蘭州 | 426 | ||
上海 | 1392 | 寧波 | 756 | 南通 | 421 | ||
北京 | 1230 | 惠州 | 721 | 洛陽(yáng) | 418 | ||
太原 | 1045 | 南昌 | 689 | 呼市 | 409 | ||
合肥 | 1036 | 大連 | 676 | 蕪湖 | 381 | ||
南寧 | 1023 | 淮安 | 675 | ||||
溫州 | 670 | ||||||
常州 | 646 | ||||||
昆山 | 615 | ||||||
珠海 | 596 | ||||||
淄博 | 571 | ||||||
徐州 | 551 |
數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC、易居研究院
二、2017年TOP50城市的成交面積同比增幅排行
1、城市排行
2017年TOP50城市的成交面積同比增幅排行中,排行前三位的城市分別為鎮(zhèn)江、漳州和蕪湖,同比增幅分別為164%、139%和105%。此類城市均為重點(diǎn)三線城市,其成交行情較火爆,受到了周邊二線城市的影響,比如鎮(zhèn)江和蕪湖受到了南京市場(chǎng)的影響,而漳州則受到了廈門市場(chǎng)的影響。加上此類城市本身不限購(gòu)不限貸,市場(chǎng)交易容易反彈。
2017年TOP50城市的成交面積同比增幅排行中,排行后三位的城市分別為深圳、蘇州和烏魯木齊,同比增幅分別為-37%、-23%和-18%。包括深圳和蘇州在內(nèi)的城市,市場(chǎng)交易面積不增反降,說(shuō)明處于樓市降溫期,這和此類城市新房庫(kù)存不足的因素有關(guān),同時(shí)潛在的供求矛盾以房?jī)r(jià)上漲的形式體現(xiàn)出來(lái)。而對(duì)于烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),2017年市場(chǎng)表現(xiàn)較為平淡,成交面積呈現(xiàn)同比下跌態(tài)勢(shì)。實(shí)際上另外一個(gè)指標(biāo)也印證了這一市場(chǎng)特點(diǎn),2017年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中,烏魯木齊的房?jī)r(jià)屬于省會(huì)城市中相對(duì)疲軟的。
2、城市分類
基于不同的成交面積同比增幅,我們對(duì)TOP50城市進(jìn)行了分類,如下表。分類標(biāo)準(zhǔn)為:1、強(qiáng)勁反彈:同比增幅超過(guò)50%。2、積極活躍:同比增幅超過(guò)全國(guó)平均水平(2017年全國(guó)商品住宅成交面積同比增幅為22.4%),我們將其定義為30%-50%的區(qū)間。3、略偏溫和:同比增幅介于0%-30%的區(qū)間。4、略顯疲軟:同比增幅低于0%。
表22017年TOP50城市新建商品住宅成交面積同比增幅及城市分類
強(qiáng)勁反彈 | 積極活躍 | 略偏溫和 | 略顯疲軟 | ||||
鎮(zhèn)江 | 164% | 無(wú)錫 | 46% | 南昌 | 29% | 上海 | -7% |
漳州 | 139% | 杭州 | 45% | 南京 | 24% | 溫州 | -7% |
蕪湖 | 105% | 清遠(yuǎn) | 43% | 南寧 | 24% | 東莞 | -9% |
太原 | 87% | 寧波 | 43% | 昆山 | 23% | 烏市 | -18% |
珠海 | 84% | 呼市 | 43% | 常州 | 22% | 蘇州 | -23% |
淮安 | 79% | 濟(jì)南 | 41% | 重慶 | 22% | 深圳 | -37% |
南通 | 77% | ? | 40% | 大連 | 20% | ||
鄭州 | 75% | 洛陽(yáng) | 37% | 成都 | 20% | ||
天津 | 72% | 佛山 | 37% | 蘭州 | 19% | ||
青島 | 63% | 長(zhǎng)沙 | 36% | 淄博 | 16% | ||
中山 | 54% | 武漢 | 34% | 貴陽(yáng) | 15% | ||
徐州 | 33% | 合肥 | 13% | ||||
煙臺(tái) | 32% | 惠州 | 13% | ||||
廣州 | 30% | 北京 | 12% | ||||
長(zhǎng)春 | 11% | ||||||
西安 | 10% | ||||||
沈陽(yáng) | 9% | ||||||
昆明 | 8% | ||||||
臺(tái)州 | 3% |
數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC、易居研究院
三、2017年TOP50城市的成交均價(jià)排行
1、城市排行
2017年TOP50城市的成交均價(jià)排行中,排行前三位的城市分別為深圳、上海和北京,成交均價(jià)分別為53774、38283和33412元/平方米。深圳此前房?jī)r(jià)不及上海,但經(jīng)歷了一輪大漲后(個(gè)別月份均價(jià)已超過(guò)6萬(wàn)元/平方米的水平),成為了房?jī)r(jià)最貴的城市。上海和北京則處于3萬(wàn)元以上的水平。受2017年第四季度政策調(diào)控的影響,這幾個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲的水平受到了明顯遏制,年底前均價(jià)有所回落。
2017年TOP50城市的成交均價(jià)排行中,排行后三位的城市分別為洛陽(yáng)、清遠(yuǎn)和呼和浩特,成交均價(jià)分別為5284、5338和5407元/平方米。此類城市的房?jī)r(jià)水平和實(shí)際感受總體一致,相對(duì)偏低,這和此類城市經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后,或者不是熱點(diǎn)的房地產(chǎn)投資目的地等因素有關(guān)。
2、城市分類
基于不同的成交均價(jià),我們對(duì)TOP50城市進(jìn)行了分類,如下表。分類標(biāo)準(zhǔn)為:1、超高房?jī)r(jià):成交均價(jià)高于3萬(wàn)元/平方米。2、高房?jī)r(jià):成交均價(jià)介于1-3萬(wàn)元/平方米的區(qū)間。3、中等房?jī)r(jià):根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2017年全國(guó)商品住宅成交均價(jià)為7203元/平方米,我們將其定義為7000-10000元/平方米的區(qū)間。4、低房?jī)r(jià):均價(jià)低于7000元/平方米。
表32017年TOP50城市新建商品住宅成交均價(jià)及城市分類(單位:元/平方米)
超高房?jī)r(jià) | 高房?jī)r(jià) | 中等房?jī)r(jià) | 低房?jī)r(jià) | ||||
深圳 | 53774 | 南京 | 18913 | 佛山 | 9755 | 重慶 | 6994 |
上海 | 38283 | 蘇州 | 18791 | 濟(jì)南 | 9677 | 淄博 | 6994 |
北京 | 33412 | 杭州 | 17313 | 南昌 | 9580 | 煙臺(tái) | 6753 |
廣州 | 16697 | 武漢 | 9430 | 中山 | 6659 | ||
珠海 | 16179 | 海口 | 9094 | 長(zhǎng)春 | 6473 | ||
溫州 | 15710 | 青島 | 9019 | 烏市 | 6143 | ||
東莞 | 14165 | 無(wú)錫 | 8922 | 淮安 | 5817 | ||
寧波 | 14093 | 南通 | 8813 | 貴陽(yáng) | 5718 | ||
天津 | 13458 | 南寧 | 8160 | 呼市 | 5407 | ||
合肥 | 11105 | 成都 | 7983 | 清遠(yuǎn) | 5338 | ||
昆山 | 10691 | 昆明 | 7967 | 洛陽(yáng) | 5284 | ||
臺(tái)州 | 10627 | 常州 | 7509 | ||||
大連 | 10562 | 漳州 | 7495 | ||||
鄭州 | 10130 | 蕪湖 | 7343 | ||||
太原 | 10022 | 惠州 | 7315 | ||||
西安 | 7131 | ||||||
蘭州 | 7120 | ||||||
鎮(zhèn)江 | 7088 | ||||||
徐州 | 7030 | ||||||
沈陽(yáng) | 7022 | ||||||
長(zhǎng)沙 | 7012 |
數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC、易居研究院
四、2017年TOP50城市的成交均價(jià)同比增幅排行
1、城市排行
2017年TOP50城市的成交均價(jià)同比增幅排行中,排行前三位的城市分別為深圳、蘇州和東莞,同比增幅分別為56%、43%和38%。對(duì)于深圳和蘇州兩個(gè)城市來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì)也是倒逼其出臺(tái)嚴(yán)厲管制政策的重要原因。而東莞此前受到了限購(gòu)收緊預(yù)期的影響,購(gòu)房者積極入市,房?jī)r(jià)也隨之快速上漲。
2017年TOP50城市的成交均價(jià)同比增幅排行中,排行后三位的城市分別為溫州、臺(tái)州和淮安,同比增幅分別為-9%、-5%和-1%。溫州和臺(tái)州房?jī)r(jià)實(shí)際情況是溫和復(fù)蘇,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可能存在結(jié)構(gòu)性偏差。對(duì)于淮安來(lái)說(shuō),市場(chǎng)供應(yīng)量一直較大,為積極去庫(kù)存相關(guān)房企主動(dòng)降價(jià),希望達(dá)到以價(jià)換量的效果。另外該數(shù)據(jù)和現(xiàn)實(shí)中的感受情況略有差異,或存在數(shù)據(jù)異動(dòng)的情況。
2、城市分類
基于不同的成交均價(jià)同比增幅,我們對(duì)TOP50城市進(jìn)行了分類,如下表。分類標(biāo)準(zhǔn)為:1、房?jī)r(jià)過(guò)熱:同比增幅超過(guò)20%。2、房?jī)r(jià)偏熱:同比增幅介于10%-20%的區(qū)間(2017年全國(guó)商品住宅成交均價(jià)同比增幅為11.3%).3、房?jī)r(jià)合理:同比增幅介于5%-10%的區(qū)間(其中2017年GDP的同比增速為6.7%).4、房?jī)r(jià)偏冷:同比增幅低于5%。
注意:由于這是年度數(shù)據(jù)所在,而且涉及成交結(jié)構(gòu)變化因素,個(gè)別城市的房?jī)r(jià)漲幅存在異常,比如深圳、蘇州存在高估現(xiàn)象,杭州、鄭州、武漢、珠海、淮安存在低估現(xiàn)象。
表42017年TOP50城市新建商品住宅成交均價(jià)同比增幅及城市分類
房?jī)r(jià)過(guò)熱 | 房?jī)r(jià)偏熱 | 房?jī)r(jià)合理 | 房?jī)r(jià)偏冷 | ||||
深圳 | 56% | 鎮(zhèn)江 | 17% | 南寧 | 9% | 大連 | 4% |
蘇州 | 43% | 天津 | 17% | 蘭州 | 9% | 徐州 | 4% |
東莞 | 38% | 蕪湖 | 16% | 杭州 | 9% | 昆明 | 4% |
合肥 | 31% | 長(zhǎng)沙 | 16% | 沈陽(yáng) | 9% | 長(zhǎng)春 | 4% |
南京 | 25% | 惠州 | 15% | 貴陽(yáng) | 9% | 珠海 | 3% |
漳州 | 24% | 南通 | 15% | 鄭州 | 9% | 太原 | 3% |
北京 | 21% | 濟(jì)南 | 13% | 烏市 | 9% | 海口 | 3% |
上海 | 20% | 無(wú)錫 | 13% | 淄博 | 7% | 煙臺(tái) | 2% |
昆山 | 20% | 成都 | 12% | 武漢 | 7% | 清遠(yuǎn) | 0% |
常州 | 12% | 呼市 | 6% | 西安 | 0% | ||
佛山 | 11% | 中山 | 6% | 淮安 | -1% | ||
南昌 | 11% | 寧波 | 6% | 臺(tái)州 | -5% | ||
廣州 | 11% | 重慶 | 6% | 溫州 | -9% | ||
洛陽(yáng) | 10% | 青島 | 5% |
數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC、易居研究院
五、2017年TOP50城市的量?jī)r(jià)增幅散點(diǎn)圖
我們對(duì)TOP50城市進(jìn)行新的分類,主要依據(jù)成交面積同比增幅和成交均價(jià)同比增幅這兩個(gè)指標(biāo)而進(jìn)行。根據(jù)全國(guó)行業(yè)平均值即成交面積增幅約25%、成交均價(jià)增幅約11%,分別設(shè)置上下兩個(gè)區(qū)間,這樣就形成了四個(gè)象限。不同的象限或散點(diǎn)圖,對(duì)應(yīng)了不同的樓市特征和趨勢(shì)。相應(yīng)分類如下。
第一象限:面積增幅>25%,均價(jià)增幅>11%。共11個(gè)城市,分別為漳州、鎮(zhèn)江、天津、蕪湖、長(zhǎng)沙、南通、濟(jì)南、無(wú)錫、佛山、南昌和廣州。此類城市庫(kù)存量總體偏大,但2017年購(gòu)房熱度快速上升,房?jī)r(jià)也隨之快速上漲,屬于去庫(kù)存和控房?jī)r(jià)兼顧的城市。
第二象限:面積增幅≤25%,均價(jià)增幅>11%。共11個(gè)城市,分別為深圳、蘇州、東莞、合肥、南京、北京、上海、昆山、惠州、成都和常州。此類城市屬于成交面積增幅較小、但房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市。總體上屬于庫(kù)存不足的熱點(diǎn)城市,另外部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)移到了二手房市場(chǎng),進(jìn)而使得二手房的買賣也比較活躍。
第三象限:面積增幅≤25%,均價(jià)增幅≤11%。共13個(gè)城市,分別為南寧、蘭州、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、烏魯木齊、淄博、重慶、大連、昆明、長(zhǎng)春、西安、臺(tái)州和溫州。此類城市屬于量?jī)r(jià)相對(duì)不活躍的城市,或和庫(kù)存量相對(duì)較大、需求量相對(duì)較小等因素有關(guān)。
第四象限:面積增幅>25%,均價(jià)增幅≤11%。共15個(gè)城市,分別為洛陽(yáng)、杭州、鄭州、武漢、呼和浩特、中山、寧波、青島、徐州、珠海、太原、海口、煙臺(tái)、清遠(yuǎn)和淮安。此類城市市場(chǎng)交易相對(duì)活躍,但庫(kù)存相對(duì)高、房?jī)r(jià)漲幅也相對(duì)小。
圖2017年TOP50城市量?jī)r(jià)增幅散點(diǎn)圖