通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》政策發(fā)布，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。
全國兩會(huì)期間，國土部部長徐紹史表示，今年開始試點(diǎn)的治理小產(chǎn)權(quán)房，將為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。3月15日，記者從國土資源部相關(guān)人士處了解到，試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房以及啟動(dòng)全面清理工作都在加緊進(jìn)行，政策大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，以杜絕小產(chǎn)權(quán)房的繼續(xù)發(fā)展，再分情況治理已售的小產(chǎn)權(quán)房。
清理小產(chǎn)權(quán)房的政策由來已久，但一直以來執(zhí)行力度并不大，從2011年以來，業(yè)內(nèi)明顯感覺到政策越來越嚴(yán)厲。隨著土地的日益稀缺和政策逐漸嚴(yán)厲，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商的日子越來越不好過了。地稀缺讓鄉(xiāng)鎮(zhèn)也越來越意識(shí)到土地的價(jià)值，隨著小產(chǎn)權(quán)房的地價(jià)越漲越高，加上建筑成本和人工成本都在漲價(jià)，而房價(jià)卻持續(xù)低迷，小產(chǎn)權(quán)房的利潤空間逐漸被攤薄，加上政策越來越嚴(yán)厲，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商被送上法庭的事件，現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商正在退出小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)。
記者咨詢多家中介公司發(fā)現(xiàn)，目前仍有小產(chǎn)權(quán)房在售，但是銷售記錄慘淡，價(jià)格低迷。而據(jù)記者從懷柔一小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商處了解到，因?yàn)閲�、城管等部門都沒有強(qiáng)制執(zhí)法權(quán)，所以以前在建的小產(chǎn)權(quán)房即使收到國土等部門的拆除令，涉及土地的村里也會(huì)出面保護(hù)，加上送禮，最終多會(huì)被開綠燈。但現(xiàn)在多部門聯(lián)合執(zhí)法，公安部門也會(huì)參與，加上現(xiàn)在政策比較強(qiáng)硬，小產(chǎn)權(quán)房確實(shí)已經(jīng)快要無路可走了。“現(xiàn)在的政策首先是要杜絕小產(chǎn)權(quán)房的繼續(xù)發(fā)展，政策規(guī)定誰敢對(duì)小產(chǎn)權(quán)房開綠燈誰下臺(tái)。”一地方國土部門相關(guān)人士告訴記者。
試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)緣由
一般認(rèn)為，催生小產(chǎn)權(quán)房的主要原因是城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下。小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方在于價(jià)格優(yōu)勢。很多大城市的房價(jià)長期快速上漲，超出了當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。而政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)卻無法滿足住房需求，小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實(shí)的購買群。
小產(chǎn)權(quán)的曖昧生存狀態(tài)這次真的要結(jié)束了?怎樣治理小產(chǎn)權(quán)?治理小產(chǎn)權(quán)房政策出臺(tái)了嗎?國土部表態(tài)要試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房，并宣布已購房不受法律保護(hù)，將60億平米小產(chǎn)權(quán)房推向了更尷尬的境地。小產(chǎn)權(quán)房一直是一個(gè)大問題，無論是治理，還是轉(zhuǎn)正，都進(jìn)展艱難，政府本次表態(tài)預(yù)示著一場攻堅(jiān)戰(zhàn)已經(jīng)開始。
