成都市五城區(qū)拓展的入戶條件
在原有戶口政策上拓展的有關(guān)人才引進(jìn)、錄用、招收、投靠方面的條件有：
一、獲得省部級以上榮譽(yù)稱號或省部級以上科技成果獎的主要完成人員(對比：調(diào)整前只有獲得省部級以上榮譽(yù)稱號的人員);
二、具有本科以上學(xué)歷的人員以及非成都市生源全日制普通高等院校應(yīng)屆優(yōu)秀專科畢業(yè)生(對比：調(diào)整前是具有研究生以上學(xué)歷的人員);
三、具有中級技術(shù)職務(wù)及以上任職資格或取得國家注冊證書的中級專業(yè)人員、管理人員(對比：調(diào)整前是高級人員);
四、國外留學(xué)取得教育部留學(xué)服務(wù)中心認(rèn)證的學(xué)位，回國要求到成都市落戶的人員(對比：調(diào)整前只是取得教育部留學(xué)服務(wù)中心認(rèn)證的人員);
五、非成都市五城區(qū)及高新區(qū)范圍內(nèi)的中國公民投靠戶籍在成都市的配偶，在配偶戶籍所在地連續(xù)居住滿5年，且夫妻雙方年滿30周歲的可將戶口遷入(對比：調(diào)整前是35周歲)。
此外，凡符合人才引進(jìn)條件的人員，如不愿意將戶口遷入該市，經(jīng)本人申請，市公安局將配套發(fā)給《成都市引進(jìn)人才專項(xiàng)居住證》作暫住人口登記。有效期內(nèi)，持此專項(xiàng)居住登記證的人員在購車、子女就學(xué)、開辦企業(yè)等方面享受成都市民同等待遇。此次戶口政策調(diào)整中未涉及部分仍按原有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2017成都房產(chǎn)新政詳情解讀：
嚴(yán)格規(guī)劃用途管理
嚴(yán)禁擅自調(diào)整項(xiàng)目用地性質(zhì)，對擅自調(diào)整用地性質(zhì)的依法不予辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》、不予辦理規(guī)劃核實(shí)。嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目容積率管理，對未按規(guī)劃許可實(shí)施的建設(shè)項(xiàng)目，要求限期整改;無法改正的，對超出計容面積部分的全部收入予以罰沒，并將開發(fā)企業(yè)等相關(guān)責(zé)任單位納入誠信管理。
解讀：
“商改住”不能亂改，還要等待相關(guān)細(xì)則。一些項(xiàng)目通過超高的贈送比例，獲得市場熱捧，這下“高贈送”、“偷容積率”等開發(fā)方式將被進(jìn)一步地嚴(yán)格限制。
精準(zhǔn)調(diào)控土地供應(yīng)
按照成府發(fā)〔2016〕17號文相關(guān)要求實(shí)行精準(zhǔn)調(diào)控。對商品住房銷售偏緊的區(qū)域，適時增加供地規(guī)模，適度加快供地節(jié)奏，有效管控土地價格，確保適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平的居住用地需求。
解讀：
6月21日，成都市人民政府發(fā)布關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見(被稱為“51條”)，其中“(二)控制房地產(chǎn)用地供應(yīng)規(guī)模。”下的“4.”明確規(guī)定：“根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)控信息監(jiān)測平臺，對各區(qū)(市)縣房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)節(jié)奏進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。新建商品住房可售存量銷售周期連續(xù)三個月低于下限的區(qū)(市)縣，加快商品住宅用地供應(yīng);銷售周期連續(xù)三個月高于上限的區(qū)(市)縣，暫停商品住宅用地供應(yīng)。錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)(以下統(tǒng)稱為五城區(qū))及成都高新區(qū)的銷售周期下限、上限分別為6個月、12個月，龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫縣的銷售周期下限、上限分別為7個月、14個月，其他區(qū)(市)縣銷售周期下限、上限分別為8個月、16個月。(責(zé)任單位：市國土局、市房管局)”
請注意，6月政策的出發(fā)點(diǎn)是“積極支持居民合理住房消費(fèi)，有效化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。顯然這三個月市場環(huán)境的變化是非常迅速的。
可見，本次政策的該條“精準(zhǔn)調(diào)控土地供應(yīng)”即在重申“51條”中關(guān)于對“房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)節(jié)奏進(jìn)行動態(tài)調(diào)整”的規(guī)定。簡單地說，庫存少了就增加供地，庫存大了就減少供地。這是一個非常值得稱贊的政策措施，符合經(jīng)濟(jì)學(xué)“動態(tài)優(yōu)化”的原理。當(dāng)前，根據(jù)相關(guān)信息顯示，成都的一些區(qū)域(如高新南區(qū))的庫存情況已經(jīng)接近上述“下限”，即將觸發(fā)“加快供地”的門檻條件�？梢灶A(yù)計，接下來到年底的時間，熱點(diǎn)區(qū)域的土地供應(yīng)將會逐漸增多，12月份估計會成為全年土地供應(yīng)的一個高潮。
加快項(xiàng)目開工建設(shè)
嚴(yán)肅查處不按規(guī)定期限開工、竣工開發(fā)項(xiàng)目的行為。在取得出讓土地后，開發(fā)企業(yè)須按合同約定的期限開工建設(shè)。凡未按期開工、竣工，構(gòu)成土地閑置的，按相關(guān)規(guī)定采取收取土地閑置費(fèi)、收回土地使用權(quán)等方式依法處置，并按不良信用記錄予以企業(yè)信用扣分。凡有重大不良信用記錄的，3年內(nèi)限制直至禁止參與本市土地競買。
解讀：
這一條實(shí)際上是說要嚴(yán)厲打擊囤地的情況。目前的土地出讓條件中一般都有關(guān)于動工和竣工時間節(jié)點(diǎn)要求。在市場熱情高漲的情況下，囤地顯然會加劇市場供需矛盾。
實(shí)行區(qū)域住房限購
成都高新區(qū)、成都天府新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫縣范圍內(nèi)實(shí)行住房限購，同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房(法人單位經(jīng)審查確屬用自有資金購買商品住房且用于職工自住的除外)。嚴(yán)格執(zhí)行住房限購地區(qū)信貸政策，購買二套房商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不低于40%。
解讀：
這一條是本次政策最核心的一條。具體來說：
1，范圍：主城區(qū)和近郊區(qū)縣，包括天府新區(qū)。這把成都主城區(qū)和近郊圈層都囊括完了，但并未包括二圈層的都江堰、新津等地。
2，主體：同一身份自然人、法人。相比于其他城市的限購對象，這一條的確很有新意。一般來說，限購都針對“家庭”，當(dāng)然有的是針對本地戶籍的家庭，有的是針對非本地戶籍的家庭。成都新政的對象是個體，包括自然人和法人。顯然這是一條比較溫和的限購措施，因?yàn)橐粋�家庭一般都是兩個自然人以上。另一方面，企業(yè)買房近年來也是屢見不鮮，特別是最近北京上市公司“賣房保殼”的新聞，讓人們對企業(yè)買房更加關(guān)注。成都新政明確對企業(yè)買房也做了限制，這應(yīng)該看作是對傳統(tǒng)限購措施的“補(bǔ)漏”，避免出現(xiàn)以企業(yè)的名義炒房的現(xiàn)象。當(dāng)然，此條政策也有靈活之處，即“法人單位經(jīng)審查確屬用自有資金購買商品住房且用于職工自住的除外”，也就是說企業(yè)團(tuán)購住房用于職工自主還是允許的，且必須使用自有資金購買。
3，數(shù)量：只能新購買1套商品住房。這應(yīng)該說是本條政策最容易產(chǎn)生歧義的地方吧。這個“新購買”根據(jù)字面上的意思，是說不管以前有多少套房，從該政策生效起，上述主體可以再買一套房。具體是如何認(rèn)定的，還需要后續(xù)細(xì)則的解釋和說明。另外，如何才算“新購買”也還需要細(xì)則的認(rèn)定，比如，是以交了定金嗎?還是簽了購房合同嗎?還是網(wǎng)簽了嗎?還是備案了嗎?還是拿到房產(chǎn)證了嗎?等等。這是本條政策最需要細(xì)則解釋和說明的地方。特別是對于在10月1日前剛剛交了定金或簽了購房合同的購房者，影響很大。如果是以備案來認(rèn)定，那他們備案必然都是在國慶假期之后的事了。按照政策規(guī)定，他們有可能就會被認(rèn)定為“新購買”，也就是說再買就不行了。
另外，成都市房管局昨晚已對“限購1套”做了詳細(xì)解讀，即“限購的對象是商品住房，限購的資格是針對同一身份的自然人、法人，限購的數(shù)量是1套，限購的行為是新購買商品住房，未計購房人已有的存量房，而且對于法人單位經(jīng)審查用自有資金購買商品住房且用于職工自住的合理需求可不受限制�！薄Ｍ瑫r，《措施》規(guī)定，10月1日后，一律停止所有的商品房買賣合同網(wǎng)簽備案的更名、注銷。凡在10月1日前已經(jīng)交了定金或訂金并通過商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)簽訂了認(rèn)購協(xié)議的，按原有規(guī)定進(jìn)行備案;之后進(jìn)入網(wǎng)簽系統(tǒng)的，一律按新規(guī)定的要求進(jìn)行備案。
4，二套房首付提高到40%。這屬于降低杠桿的常見政策，相對于其他城市60%、70%的要求，這個40%算是非常溫和的。對市場影響不大，只是對于個別剛剛在湊首付門檻條件上的購房者有影響，這下就不得不多去湊一點(diǎn)首付的錢了。
5，總的來說，成都這個按照自然人、法人的主體來認(rèn)定的限購，比傳統(tǒng)限購按照家庭來認(rèn)定的限購要寬松多了。民政局松了一口氣，8號不會出現(xiàn)排隊(duì)離婚的情況。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2000年到2015年，成都的離結(jié)率從11%上升到42%(據(jù)估計，低于上海但略高于重慶)，本來就比較高了。
6，另外值得一提的是，本次房產(chǎn)新政，成都并未限制“非本地居民”即外地人在本地購房。這展示了成都包容的態(tài)度。也就是說，對于外地來的購房者，成都?xì)g迎你，但你不要買太多。
加強(qiáng)商品房銷售管理
完善商品房銷售方案備案規(guī)則，加強(qiáng)商品住房申報價格指導(dǎo)。商品住房申報價格明顯高于周邊樓盤的，價格主管部門會同相關(guān)部門對價格進(jìn)行核實(shí)后，方予受理商品房預(yù)售許可、現(xiàn)售備案申請;同一項(xiàng)目分期建設(shè)銷售的，價格增速不得高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速。嚴(yán)格商品住房合同網(wǎng)簽備案管理，嚴(yán)禁期房轉(zhuǎn)讓，商品住房合同網(wǎng)簽備案后，不予變更、注銷。
解讀：
這一條其實(shí)內(nèi)容也比較多。
1，“申報價格明顯高于周邊樓盤的”項(xiàng)目，價格主管部門會核實(shí)，不過這一條不太好量化，因?yàn)橥粎^(qū)域不同項(xiàng)目的產(chǎn)品差異的確是客觀存在的，比如剛需項(xiàng)目和豪宅項(xiàng)目，單價相差很大也是常見現(xiàn)象。
2，“同一項(xiàng)目分期建設(shè)銷售的，價格增速不得高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速�！边@一條相信是會很讓樓盤的營銷部門頭痛的。分期銷售的價格跳漲，在市場高漲期非常普遍。然而這一條規(guī)定其實(shí)是對分期銷售的價格增幅做出了非常量化的限制�！俺擎�(zhèn)居民人均可支配收入增速”一般也就每年10%左右，近年來還達(dá)不到。根據(jù)《成都市2015年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2015年成都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33476元，比上年增長8.0%。也就是說，照此規(guī)定，樓盤分期銷售，每年的增幅不能超過8%。請注意，這是一年的增幅!項(xiàng)目分期銷售一般不會間隔這么久，有的就是幾個月甚至更短的時間。這必然會對營銷定價產(chǎn)生很大的壓力。也就是說，第一次定價就必須定準(zhǔn)!成都市場常見的首次開盤以較低價格聚集人氣，以后的批次再快速拉升價格的套路，這下行不通了。怎么應(yīng)對?估計8號全體營銷人員都得緊急開會討論。當(dāng)然，這一條政策也有一點(diǎn)容易產(chǎn)生歧義的地方，就是“分期建設(shè)銷售”和常見的“不同批次”的銷售怎么認(rèn)定?這個還需要細(xì)則的解釋和說明。
3，“嚴(yán)格商品住房合同網(wǎng)簽備案管理，嚴(yán)禁期房轉(zhuǎn)讓，商品住房合同網(wǎng)簽備案后，不予變更、注銷。”這條對商品房銷售中的很多不規(guī)范行為做出了規(guī)定。大家都懂得起，筆者不多解釋。特別強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，這一條對短線炒房的群體會形成較大的約束，對抑制投機(jī)有用。
規(guī)范商品房銷售行為
開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得商品住房預(yù)售許可、現(xiàn)售備案后10日內(nèi)一次性向社會公開全部可售房源，按規(guī)定在銷售現(xiàn)場顯著位置設(shè)置商品房銷售信息公示系統(tǒng)，及時反映房源銷售狀態(tài)，按一房一價、明碼標(biāo)價對外銷售。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)不得有捂盤惜售、囤積房源、炒賣房號、惡意炒作、哄抬房價以及違規(guī)為個人提供首付款、發(fā)布虛假交易信息等擾亂商品房市場秩序的行為，否則關(guān)閉商品房買賣合同網(wǎng)簽，暫停開發(fā)企業(yè)后續(xù)項(xiàng)目預(yù)售許可受理，取消中介機(jī)構(gòu)存量房網(wǎng)簽，記減開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)信用分并公開曝光，涉嫌違法的由公安機(jī)關(guān)依法處理。
解讀：
1，“10日內(nèi)一次性向社會公開全部可售房源”這一條其實(shí)含義就是要么不拿預(yù)售證，拿了10天內(nèi)必須一次性公開銷售。這對傳統(tǒng)的“分批次”銷售形成了約束。其實(shí)樓盤在拿預(yù)售證后根據(jù)客戶蓄水的情況分批次銷售也算是業(yè)內(nèi)約定俗成的常見現(xiàn)象，但在樓市火熱時期容易造成一房難求的搶購局面。這條政策其實(shí)就是要限制“捂盤惜售、囤積房源”等行為，避免惡意炒作。此外，“按一房一價、明碼標(biāo)價對外銷售”也避免一些中介機(jī)構(gòu)或銷售人員人為加價，影響客戶正常購房。在市場火爆時期，這些現(xiàn)象不是沒有出現(xiàn)過。就像以前車市火爆的時候，買車還要加價等，一個道理。雖然當(dāng)前成都樓市還沒有火爆到這種程度，但防患于未然總是好事。
2，“違規(guī)為個人提供首付款”實(shí)際上是進(jìn)一步限制了中介金融化的趨勢。這種趨勢本身沒有好壞之分，只是一種工具，但是在樓市火爆的時候，容易讓購房者以過高杠桿的狀態(tài)買房，積累金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險。
3，“發(fā)布虛假交易信息等擾亂商品房市場秩序的行為”這條政策算是對前陣的“幾十套”風(fēng)波做了一個更正式的規(guī)定的約束。
整治市場違法行為
加大查處力度，嚴(yán)厲整治房地產(chǎn)廣告違法、合同違法、不正當(dāng)競爭行為，重點(diǎn)查處含有投資回報承諾、虛假承諾辦理戶口和升學(xué)就業(yè)等房地產(chǎn)廣告，騙取定金、保證金等合同欺詐行為，惡意炒作哄抬價格等不正當(dāng)競爭行為。涉嫌違法的由公安、工商等機(jī)關(guān)依法處理。
解讀：
這一條其實(shí)是在重復(fù)和強(qiáng)調(diào)“新廣告法”的相關(guān)規(guī)定。特別值得一提的是今年炒上天的“學(xué)區(qū)房”概念，如果不能保證買了房能入學(xué)，就不能在宣傳中使用�！巴顿Y回報承諾”主要是針對一些商業(yè)性質(zhì)的項(xiàng)目，其承諾的反租等回報率在當(dāng)前的商業(yè)環(huán)境下屢屢出現(xiàn)違約的情況，成了客戶投訴的問題高發(fā)領(lǐng)域。
加強(qiáng)銷售價格監(jiān)管
嚴(yán)格查處不明碼標(biāo)價、違反一房一價規(guī)定、實(shí)際銷售價格高于申報價格、哄抬房價等違法行為，重點(diǎn)核查價格異常以及消費(fèi)者投訴集中的項(xiàng)目。情節(jié)嚴(yán)重的，依法按規(guī)定對開發(fā)企業(yè)予以資質(zhì)降級處理，直至注銷資質(zhì);禁止開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)3年內(nèi)進(jìn)入我市土地市場參加土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓活動購置土地。
解讀：
該條政策實(shí)際上是對火爆市場中常見的“價格跳漲”、“一天一價”等現(xiàn)象做出了規(guī)定�！皩�(shí)際銷售價格高于申報價格”是在價格快速上漲的市場行情下的常見現(xiàn)象，因?yàn)闃潜P調(diào)整申報價格需要時間，而市場發(fā)展甚至可能快于這個調(diào)整時間。和前面的解讀類似，此條其實(shí)也是在對樓盤的定價進(jìn)行規(guī)范。
防控市場金融風(fēng)險
加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，確保專項(xiàng)用于工程建設(shè)。嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)，對該類機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面清查，嚴(yán)格監(jiān)管。嚴(yán)厲整治房地產(chǎn)交易中涉嫌非法集資的行為。
解讀：
和前面的解讀一樣，這一條政策的核心目的就是“降杠桿”，要避免“配資炒股”的悲劇在“配資炒房”上重演。當(dāng)前成都本地的購房者一定要注意控制自己的杠桿，不要過高杠桿買房。購房者不要被可能的高收益蒙蔽，想想去年杠桿炒股爆倉的人有多慘。教訓(xùn)仿佛就在昨天，但是人卻總是健忘的。
切實(shí)加強(qiáng)住房保障
健全“租、售、補(bǔ)”三位一體的住房保障體系，切實(shí)解決中低收入居民家庭住房困難問題，確保符合條件的住房困難戶應(yīng)保盡保。
解讀：
看似老生常談的保障房問題，的確非常重要。筆者有多篇論文研究保障房，正在進(jìn)行的國家社科基金項(xiàng)目也是研究保障房。
十一、嚴(yán)厲打擊造謠滋事
嚴(yán)厲打擊制造虛假信息、散播謠言等行為，涉嫌違法的由公安機(jī)關(guān)依法處理，對個別捏造信息、虛假報道、造謠滋事的媒體和個人，要依法追究責(zé)任。
解讀：
這其實(shí)就是對前陣引起風(fēng)波的“幾十套”事件的回應(yīng)。樓盤營銷其實(shí)也是靠天吃飯，在市場差的時候需要堅(jiān)持，在市場好的時候也需要低調(diào)。
本措施自印發(fā)之日起施行。
解讀：
也就是說從昨天(10月1日)開始這個政策就已經(jīng)開始實(shí)施了。前面已經(jīng)解讀過，對于在10月1日前剛剛交了定金或簽了購房合同的購房者，影響很大。如果是以備案來認(rèn)定，那他們備案必然都是在國慶假期之后的事了。按照政策規(guī)定，他們有可能就會被認(rèn)定為“新購買”，也就是說再買就不行了。二套房首付上升到40%，對于個別剛剛在湊首付門檻條件上的購房者有影響，這下就不得不多去湊一點(diǎn)首付的錢了。這部分購房者這個假期怕過得有點(diǎn)忐忑。先等細(xì)則出來再看吧。
對于開發(fā)商而言，低調(diào)賣房、合理推盤是正確選擇。既不要過度和虛假的宣傳，也不要捂盤惜售，畢竟未來的市場怎么樣仍然是有不確定性的。本次成都新政對樓盤營銷體系有一定的影響，如何應(yīng)對，估計8號一上班各樓盤都在開會吧。
成都這次的房地產(chǎn)新政，既表了態(tài)度，又敲了警鐘，還做了防患于未然的安排，可以開開心心得過節(jié)了。
