(2001年10月17日杭州市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十七次會(huì)議通過2001年12月28日浙江省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議批準(zhǔn)根據(jù)2003年8月21日杭州市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過2003年11月6日浙江省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn)的《杭州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員關(guān)于修改個(gè)別條款的決定》修正)
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例適用于杭州市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)物業(yè)管理活動(dòng)。
兩個(gè)或兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)人的新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理;其他物業(yè)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第三條 本條例所稱物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。
業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。
使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反本條例的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的法人。
物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動(dòng)。
第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則。
擁有相對(duì)獨(dú)立的共同設(shè)備設(shè)施的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)劃歸于一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域由區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門劃定。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，并應(yīng)當(dāng)委托一家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。
第五條 杭州市人民政府物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱市物業(yè)管理部門)主管全市的物業(yè)管理工作。
各區(qū)、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門)依照本條例對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理進(jìn)行管理監(jiān)督。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的協(xié)調(diào)工作，社區(qū)居民委員會(huì)按照自己的職責(zé)協(xié)助本社區(qū)物業(yè)管理工作。
各級(jí)建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、公安、環(huán)保、價(jià)格、民政、工商行政等部門按各自的職責(zé)，協(xié)同物業(yè)管理部門實(shí)施本條例。
第六條 各級(jí)人民政府可給予物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)物業(yè)管理向市場化、專業(yè)化、規(guī)�；较虬l(fā)展，提高城市物業(yè)管理水平。
第二章 業(yè)主、業(yè)主(代表)大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第七條 業(yè)主享有以下的權(quán)利：
(一)參加業(yè)主大會(huì)，享有表決權(quán);
(二)享有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán);
(三)享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用相符的服務(wù);
(四)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：
(一)執(zhí)行業(yè)主(代表)大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決定;
(二)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主公約、有關(guān)物業(yè)管理的制度;
(四)配合業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)組織者做好有關(guān)選舉工作;
(五)按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和分?jǐn)偟木S修等費(fèi)用;
(六)對(duì)業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同承擔(dān)責(zé)任。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì);業(yè)主人數(shù)超過100名的，可按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)須持投票權(quán)數(shù)過半數(shù)以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。業(yè)主代表的任期一般不超過3年，可以連選連任。
業(yè)主的投票權(quán)，住宅物業(yè)實(shí)行一套一票;非住宅物業(yè)按每100平方米建筑面積為一個(gè)計(jì)票單位，不足100平方米的以每本房屋產(chǎn)權(quán)證為一個(gè)計(jì)票單位。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門應(yīng)指導(dǎo)、監(jiān)督前期物業(yè)管理單位召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：
(一)入住率達(dá)到60%以上的;
(二)入住率達(dá)到30%以上，且物業(yè)交付使用已滿2年的;
第一次業(yè)主(代表)大會(huì)的費(fèi)用開支由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。
第十條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)每年至少召開一次;業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為必要時(shí)或經(jīng)由20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主或者業(yè)主代表提議，應(yīng)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在接到業(yè)主或業(yè)主代表提議后15日內(nèi)組織召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì);逾期不組織召開的，由區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門幫助組織召開。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)可以邀請(qǐng)街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)和使用人代表列席。業(yè)主可書面委托代理人出席，物業(yè)管理企業(yè)不能以代理人身份出席。
業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人或其書面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。
第十一條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定，須經(jīng)出席大會(huì)的業(yè)主或者業(yè)主代表投票權(quán)數(shù)的超過半數(shù)通過，并予以公布。
第十二條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：
(一)審議通過或修改業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約;
(二)聽取和審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告;
(三)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);
(五)審議通過物業(yè)管理方案;
(六)變更或撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(七)審查本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理制度;
(八)決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項(xiàng)。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施管理的自治組織。
業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)由5人以上的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過3年，其成員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)成員提前兩個(gè)月書面通知業(yè)主委員會(huì)可以辭職，缺額按業(yè)主委員會(huì)章程補(bǔ)選。
業(yè)主委員會(huì)根據(jù)工作需要，可聘請(qǐng)社區(qū)居民委員會(huì)和有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)顧問。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，將業(yè)主委員會(huì)章程和名單報(bào)區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門登記備案。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主(代表)大會(huì)負(fù)責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：
(一)組織召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì);
(二)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程草案或修訂草案;
(三)提議聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)根據(jù)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定，可以通過招投標(biāo)或其他方式，及時(shí)選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同;
(五)審定物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算;
(六)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)合同的執(zhí)行，協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，督促業(yè)主履行業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;
(七)監(jiān)督共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的使用和維護(hù);
(八)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集，召開會(huì)議時(shí)須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員同意，決定應(yīng)在作出之日起3日內(nèi)予以公布。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)費(fèi)用由全體業(yè)主共同分?jǐn)�，但不得超過同期物業(yè)管理費(fèi)總額的1%。具體數(shù)額和計(jì)劃由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議決定。
第十八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸，不得損害社會(huì)公共利益。
