公寓項(xiàng)目銷售策劃書【精華篇】

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 策劃書90%不是為自己寫的。因?yàn)槲覀冊谒伎紗栴}時(shí),往往只根據(jù)自己的知識和掌握的資料得出最終的結(jié)論,而不是將整個(gè)整理出策劃書。以下是公寓項(xiàng)目銷售策劃書,歡迎閱讀。

公寓項(xiàng)目銷售策劃書1

《人口老齡化》顧名思義,老齡化指的是在社會(huì)總?cè)丝谥欣夏耆说谋壤絹碓礁摺τ诶淆g化,國際上最簡單的評判標(biāo)準(zhǔn)是:60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過10%,或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過7%。中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布《中國老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告(208)》。藍(lán)皮書指出,中國將迎來第一個(gè)老年人口增長高峰,20年老年人口數(shù)量突破2億大關(guān),占總?cè)丝跀?shù)的14.8%。我國已成為人口老齡化國家。

公益設(shè)施是城市功能的重要體現(xiàn)。一個(gè)城市公益設(shè)施的數(shù)量和水平反映了這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)文化水平,也體現(xiàn)了城市居民的生活質(zhì)量。目前我國已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì),傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念在改變。為了鞏固“十一五”期間“愛心護(hù)理工程”取得的成果,進(jìn)一步推動(dòng)“愛心護(hù)理工程”的實(shí)施,貫徹黨的十八大精神及“十二五”規(guī)劃建議中提出“優(yōu)先發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)”的精神,完善社會(huì)養(yǎng)老的服務(wù)體系。為了更好的為老年人服務(wù),我們本著“為黨和政府分憂、幫天下兒女盡孝、替世上父母解難的宗旨”擬在 建設(shè):養(yǎng)老院、三甲級醫(yī)院、星級酒店、商業(yè)體、特色文化產(chǎn)業(yè)。建設(shè)打造環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)管理完善、設(shè)施齊全、具有國際水準(zhǔn)養(yǎng)生養(yǎng)老福地。

這些設(shè)施的建設(shè)不但能為老年人服務(wù),還能提供大中專畢業(yè)生和下崗人員就業(yè)崗位余個(gè),即可為老年人解決了后顧之憂,又可為社會(huì)增加效益,還可解決部分大中專高校畢業(yè)生的就業(yè)問題,是一舉多得的好事。

我國自1999年以來已經(jīng)進(jìn)入老年型國家。新世紀(jì)開始銀潮滾滾而來,而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問題。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式,由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居,除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓(老年社區(qū))是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住,又能享受到各方面社會(huì)化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家,90年代在美國一些城市發(fā)展起來,成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化,老年公寓的市場需求將不斷增長。

一、老年公寓需求的不斷增長。

1、中國人口老齡化的發(fā)展。

我國已進(jìn)入老年型國家,北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料,一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10%以上(60歲以上人口)或7%(65歲以上人口)時(shí),標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎,它反映人口老化的程度(《人口與社會(huì)保障研究》陳朝先著,1998年版)。目前我國60歲以上老年人口已達(dá)1.3億,占全國總?cè)丝诘?0%以上,到21世紀(jì)中葉將超過4億,占全國總?cè)丝诘?8%,即每4個(gè)人中就有一位老年人。又據(jù)預(yù)測我國65歲以上老人數(shù)將從20年的0.94億(占總?cè)丝诘?.3%),增加到20年的3.34億(占總?cè)丝诘?2.6%)。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展,我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會(huì)成為越來越多老年人的首選,對老年公寓的需求會(huì)不斷增長。

2、觀念的變化。

中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化,而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且,目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加,使中間代所承受的壓力很大,家庭矛盾也隨之增加。同時(shí),隨著老年人觀念的變化,不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高,而不愿意和子女同住,獨(dú)老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示,北京市50歲以上的常住人口中,希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬(北京晚報(bào)20年10月19日)。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2%。有47%的老人希望與子女共同生活,52.4%的老人希望與子女分開居住;現(xiàn)與子女同住的老人中,有64.8%認(rèn)為這種方式很理想,而有35.2%的老人則希望能分開;現(xiàn)與子女分開住的老人中,有84.6%仍愿與子女分開住,有15.4%的則希望與子女同。ā冻鞘幸(guī)劃》20年第3期)?梢,中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高,中級以上職稱,月收入中等或以上,身體健康,生活能自理者,老年公寓為首選,有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化,對老年公寓的需求是加快增長的。

3、社會(huì)上的“空巢家庭”逐漸增多。

特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方,由于子女出國等原因,一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30%,未來10年,“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式,所占比重有可能達(dá)到90%。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭,占總老年戶的62.4%,其中獨(dú)居老人為13%,偶居的占49.4%(《老看住房專題會(huì)議論文集》20年)?梢姡S著人口老齡化的發(fā)展,空巢家庭的不斷增長,那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。

4、現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化。

據(jù)武漢市調(diào)查,現(xiàn)在的青年人(20-25歲)僅有28.5%,中年人(40-50歲)有42.8%希望將來與子女住在一起(《城市規(guī)劃》20年3期)。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí),由于我國各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因,其中很多人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會(huì)需求是逐漸增長的。

5、隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長,這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。 據(jù)上海市調(diào)查,制定上海市20年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃,入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3%的比例為宜(發(fā)達(dá)國家一般為4-5%)。按此比例,到20年上海市老年公寓市場需求總量將達(dá)到187萬平方米(《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》20年18期)。如將此比例推至全國,那么對老年公寓的需求,已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。

同時(shí),隨著老年公寓的發(fā)展,可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展,需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè),引發(fā)商機(jī)。

二、中國老年公寓的特點(diǎn)

老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差,有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理,還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。同時(shí)中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處,因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則,創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。

1、地點(diǎn)的選擇。

依照老年人的特點(diǎn)和需求,老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì),不遠(yuǎn)離家庭和親友,空氣新鮮,交通方便,有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。

2、老年公寓的模式。

國外老年公寓的模式,依據(jù)1986年國際慈善機(jī)構(gòu)(HTA)的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類:退休和退休前老人居住的住宅;生活基本自理,僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅;提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅;專為體力虛弱而智力健全,不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅;專為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅;專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅;專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個(gè)國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn),國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種:獨(dú)立式老年住宅;集合式老年住宅(老年人合住的住宅);護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院(社會(huì)福利性)。從資金來源劃分實(shí)際上分為兩種:家庭和個(gè)人融資;政府和社會(huì)融資。借鑒國外經(jīng)驗(yàn),結(jié)合我國實(shí)際情況,我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種:成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)(個(gè)人支付或政府和社會(huì)資助)。

3、設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。

老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”,從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層(有電梯)或平房有小院落,而不宜高塔樓,住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計(jì),戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù),如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能,這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障,是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。

公寓項(xiàng)目銷售策2劃書2

一、 概要提示

人類已步入了老齡社會(huì),老年人的養(yǎng)老問題是一個(gè)社會(huì)問題,目前已經(jīng)引起了世界上許多國家的重視。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們的生活水平在不斷提高,人的壽命也相對延長,人類社會(huì)正逐漸向老齡化方向發(fā)展。就全國而言,上海、北京、天津、廣州等一些發(fā)達(dá)城市老年公寓開發(fā)較早,很多城市尚處于啟動(dòng)階段,而在我省商業(yè)性的老年公寓開發(fā)目前還沒有一家。不少有識之士認(rèn)為,若政府出臺(tái)一些相應(yīng)的優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)老年住宅市場的開發(fā),一定會(huì)吸引許多房地產(chǎn)開發(fā)商的投資。

本公司對親和源老年公寓的整體規(guī)劃設(shè)計(jì),是為老年人老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所為提供的一個(gè)嶄新的人文環(huán)境,讓老年人晚年生活的更幸福、更美滿。為適應(yīng)新世紀(jì)老年人生活和學(xué)習(xí)的需求,本公司采用了國際先進(jìn)的公寓配套設(shè)施和機(jī)構(gòu),興建一座現(xiàn)代化的國際老年公寓。這是湖南省首家社會(huì)公益事業(yè)規(guī)模較大的一個(gè)老年公寓項(xiàng)目。老年公寓占地面積500畝、綠化面積50%、建筑面積20多萬平方米。老年公寓設(shè)計(jì)采用國際最先進(jìn)的輕龍骨建筑結(jié)構(gòu)、引進(jìn)目前最先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備及各項(xiàng)附屬設(shè)備擬建設(shè)成為老年福利基地。

目前,長沙市已成為超常的老齡化城市。近幾年來,各級政府及社會(huì)各界人士為我市的老齡產(chǎn)業(yè)做了大量卓有成效的工作。但由于老齡人口增長過快,解決老年人老有所為、老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂,已經(jīng)成為亟待解決的社會(huì)問題。目前,長沙市已有的老年公寓(含托老所、敬老院)20多家,但從管理模式上看,大多數(shù)老年公寓只是托老所的性質(zhì),給老年人的生活空間很小,生活面也很窄,不能滿足當(dāng)代老年人的生活需求。真正夠上規(guī)模,上檔次的老年公寓沒有。老人們?yōu)檎也坏綕M意的養(yǎng)老場所而發(fā)愁。

我公司正是基于社會(huì)發(fā)展需要和城市老齡化狀況,擬投資興建符合老年人生活居住需要設(shè)施完善的老年配套功能公寓,使長沙市的老年公寓硬件上檔次,軟件上水平。我們參照國外一些先進(jìn)的老年人服務(wù)管理設(shè)施,設(shè)計(jì)出了老年公寓,為我市老齡產(chǎn)業(yè)提供一個(gè)嶄新的人文環(huán)境。

二、 養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目概念及說明

(一)項(xiàng)目概念

養(yǎng)老服務(wù)是指為老年人提供必要的生活服務(wù),滿足其物質(zhì)生活和精神生活的基本需求。老年公寓是專供老年人集中居住,符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅,具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系,是綜合管理的住宅類型。在老齡化社會(huì)中,傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的發(fā)展需要,百姓的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念也在不斷的更新,社會(huì)集中養(yǎng)老方式正在逐漸的被人們接受。大力發(fā)展養(yǎng)老,興建老年公寓,為老年人提供多功能,全方位,綜合性的服務(wù)是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢。老年公寓與傳統(tǒng)的敬老院,

福利院不同,不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟(jì)來源的孤寡老人和低收入的家庭送養(yǎng)的老弱病人,不屬于國家集體辦的社會(huì)福利設(shè)施。我們是把老年公寓當(dāng)做一個(gè)服務(wù)產(chǎn)品賣給有需求的老人的,不同的老人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件和健康狀況選擇住房的等級和服務(wù)檔次。老年公寓的設(shè)施要方便,舒適,安全。比如防滑地面,防跌扶手,坐式便器,緊急呼救裝置等。老年公寓內(nèi)還應(yīng)有各種生活服務(wù),娛樂休閑,醫(yī)療保健設(shè)施,有專門的服務(wù)人員和醫(yī)務(wù)人員?偟膩碚f,老年公寓是一個(gè)系統(tǒng)的全面的符合老年人需要的居住社會(huì)環(huán)境。

(二)項(xiàng)目概況

老年公寓占地面積約500畝,總建筑面積20多萬平方米,容積率0.6,建筑密度20%,綠化率50%。老年公寓包括可出售型公寓、管理型公寓和國際交流型公寓,公寓建成后可容納諸多不同社會(huì)地位的老人。公寓集理療康復(fù)、養(yǎng)老、療養(yǎng)、學(xué)習(xí)娛樂、商工貿(mào)及民政福利企業(yè)為一體,全方位服務(wù)于老年人。公寓的工作人員以精明能干為基本要求,控制在入住老人的20%左右。老年公寓下設(shè)辦公管理中心;公寓服務(wù)中心;康體娛樂中心;商業(yè)開發(fā)運(yùn)行中心、福利醫(yī)療保健中心、文化宣傳教育中心;老年活動(dòng)中心;室內(nèi)體育場館;老年康復(fù)社區(qū);其他配套項(xiàng)目等。

辦公管理中心:老年公寓的核心管理機(jī)構(gòu),起著統(tǒng)領(lǐng)全局的重要作用。負(fù)責(zé)管理老年公寓市場經(jīng)濟(jì)調(diào)查、招商引資及所有業(yè)務(wù)等。

商業(yè)開發(fā)運(yùn)行中心:包括房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)步行街開發(fā)、老年服務(wù)用品市場開拓等。

康體娛樂中心:包括門球場、網(wǎng)球場、乒乓球室、羽毛球館、壁球館、高爾夫球場、垂釣場、室、酒店桑拿、KTV等。

福利醫(yī)療保健中心:包括療養(yǎng)院、醫(yī)院等。

文化教育宣傳中心:包括老年大學(xué)、文化宣傳廳等。

老年康復(fù)社區(qū):包括九個(gè)老年社區(qū),社區(qū)采取不同的建筑風(fēng)格,提供給有不同社會(huì)需求的老年人居住。

公共設(shè)施:供電設(shè)施、供水設(shè)施、停車場、指路牌和警示牌等。

興建老年公寓這種綜合性、多功能的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,有利于在激烈的市場競爭中互補(bǔ),使房地產(chǎn)業(yè)向集團(tuán)化、多元化經(jīng)濟(jì)實(shí)體方面轉(zhuǎn)產(chǎn),使房地產(chǎn)業(yè)更具生命力。這類既有社會(huì)效益,又有經(jīng)濟(jì)效益的新型老年公寓投資項(xiàng)目,生活環(huán)境檔次高,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)適中,有條件在競爭中占領(lǐng)市場,是我們公司積極地探索和追求的發(fā)展目標(biāo)。

三、 市場環(huán)境分析

(一)人口老齡化呈加速之勢。

我國老齡人口具有數(shù)量大、增長快的特點(diǎn)。中國已于1999年進(jìn)入老齡社會(huì).是較早進(jìn)入老齡社會(huì)的發(fā)展中國家之一。20年全國第五次人口普查數(shù)據(jù)顯示.我國60歲及以上老年人口和65歲及以上老年人口占總?cè)丝诒壤秊?0.46%和7.10%,20年這兩個(gè)比例分別達(dá)到了13.01%和9.07%。從20年開始我國老齡化進(jìn)入快速發(fā)展階段,老年人口將年均增加800萬至900萬人;到20年,老年人口將達(dá)到2.48億人。老齡化水平將達(dá)到17%。預(yù)計(jì)到20年進(jìn)入重度老齡化階段。老年人口將達(dá)4.37億人。約占總?cè)丝?0%。老年人口的劇增,尤其是高齡老人的增多,使養(yǎng)老問題越來越重。

(二)家庭結(jié)構(gòu)小型化、空巢化。

隨著社會(huì)的發(fā)展。家庭規(guī)模呈現(xiàn)出小型化、結(jié)構(gòu)核心化的趨勢。要不了多久,我國將普遍出現(xiàn)“四二一”家庭成員構(gòu)成,即一對年輕夫婦撫育一個(gè)孩子而贍養(yǎng)四位或六位老人(父母、岳父母)。上世紀(jì)90年代初,我國每10個(gè)年輕人贍養(yǎng)1個(gè)老年人,如今這一比例已經(jīng)達(dá)到3比1。與此同時(shí),人口高齡化、失能趨勢也愈益明顯,目前我國80歲及以上高齡人口快速增加。另外,由于工作流動(dòng)性的增強(qiáng)(特別是大量的農(nóng)民進(jìn)城),致使很多子女家庭無法與父母在一起?粘布彝ピ龆,子女難以照顧年老的父母,家庭可以為老年人提供照料的資源越來越少。未來10年,“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式,所占比重有可能達(dá)到90%。

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